Ristrutturazione attività commerciale: tutto quello che c'è da sapere per procedere, senza intoppi, alla ristrutturazione di un locale commerciale

20 Dicembre 2019 - Redazione

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Ristrutturare un locale commerciale: guida ai costi e info

Per poter migliorare e rendere più efficiente e competitiva un’attività commerciale è necessario progettare e programmare una serie di interventi di ristrutturazione.

Per poter reggere alla concorrenza, sfidare le criticità del mercato del lavoro e proporsi come valida alternativa per tutti i propri clienti, diventa necessario dover procedere con la ristrutturazione della propria attività commerciale.

Ogni settore commerciale ha le sue esigenze e le sue caratteristiche, ma i lavori di ristrutturazione si rendono sempre necessari.

Sia nel caso si tratti dell’avvio di una nuova attività che di un restyling, rinnovare gli spazi del proprio locale commerciale, è un’urgenza cui nessuno può sottrarsi.

La ristrutturazione è un investimento importante e impegnativo, sia nell’ordine dei costi che dei tempi. Ma spesso è più urgente di quanto si possa immaginare. Decidere di ignorarlo o rimandarlo, infatti, significa destinare la propria attività commerciale a un calo significativo del lavoro, con tutte le conseguenze del caso.

Ristrutturazione attività commerciale: si rinnova o si parte da zero?

Come abbiamo anticipato, un aspetto decisivo nella ristrutturazione di un’attività commerciale è quello legato ai tempi necessari per il completamento. Chi ha un’attività commerciale (o chi vuole aprirla) sa perfettamente quanto il rimanere chiusi incida pesantemente sui costi.

Per questo l’aspetto delle tempistiche è uno dei più urgenti da valutare. Tale analisi va fatta insieme ai tecnici che svolgeranno gli interventi di ristrutturazione, per poter stabilire una data di fine dei lavori. Tale data, pur con importanti differenze, è fondamentale sia per chi deve rinnovare la propria attività che per chi parte da zero. Nel primo caso bisogna valutare la sospensione dell’attività commerciale per ristrutturazione, mentre nel secondo caso è da stabilire una data di apertura.

Molto dipende dal tipo di attività commerciale e dalla tipologia di intervento.

In alcuni casi, infatti, l’attività commerciale può mantenere la sua operatività (magari a ritmo ridotto) mentre sono in corso i lavori su altre aree del locale.

Per chi parte da zero, invece, è preferibile completare i lavori e poi inaugurare il nuovo locale, in modo da poterlo presentare completamente rinnovato. Un intervento spesso sottovalutato, ma che può richiedere molto più tempo di quello preventivato, è quello della rimozione e dello smantellamento delle attrezzature e degli impianti preesistenti.

Nella valutazione dei costi e dei tempi necessari al completamento dei lavori di ristrutturazione è bene anche considerare gli imprevisti.

Questi per la loro natura, non sono calcolabili, ma può essere opportuno non stare troppo ristretti con i tempi proprio in virtù dell’alto rischio di contrattempi.

In tutto questo bisogna considerare anche la richiesta del mutuo per la ristrutturazione dell’attività commerciale. Trattandosi di un investimento molto oneroso la richiesta di un mutuo va valutata in funzione della durata dello stesso, dell’importo e del tasso d’interesse. Esistono formule con tassi agevolati o con costi minori che variano in base al tipo di garanzie offerte. È bene quindi confrontare diverse proposte di mutuo e scegliere la migliore in funzione delle proprie esigenze.

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Ristrutturazione attività commerciale: quali sono le normative da seguire

È utile fare chiarezza anche sulle normative vigenti che bisogna seguire in materia di ristrutturazione di locale di un’attività commerciale.

Esistono normative nazionali e altre locali, la cui autorità è di competenza delle singole regioni e comuni. In questi casi è fondamentale l’intervento di una ditta specializzata che possa fornire una consulenza dettagliata e approfondita anche in questa materia.

Soprattutto per i lavori più complessi spesso è necessario chiedere delle autorizzazioni che, tra le altre cose, incidono anche sui tempi. Come abbiamo visto questo è un aspetto decisivo da tenere in considerazione. L’aspetto burocratico non può essere ignorato. Su questo tipo di lavori, infatti, ci sono controlli frequenti che possono bloccare o ritardare la fine dei lavori.

Vediamo quindi quali sono i principali documenti vigenti da richiedere quando si effettua la ristrutturazione di un locale commerciale. Oltre a quanto appena detto è fondamentale anche distinguere tra una nuova costruzione e una ristrutturazione, in quanto ci sono importanti differenze normative e burocratiche.

Dovremo quindi parlare di SCIA, permesso di costruire, lavori edilizi liberi e CILA.

Ma andiamo con ordine.

La cosiddetta SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività e una volta presentata permette di iniziare immediatamente i lavori. Questo è un documento obbligatorio quando si effettuano interventi straordinari, di restauro o risanamento delle parti strutturali. Inoltre va presentato anche per i lavori che modificano il volume dell’immobile.

Il permesso di costruire, come indica chiaramente il nome, va richiesto in tutti gli interventi di costruzione di un nuovo locale commerciale o quelli in cui la ristrutturazione porti alla realizzazione di un edificio diverso (in tutto o in parte) rispetto al precedente.

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asservata), infine, è richiesta per tutti i lavori in cui non è richiesta la SCIA o il permesso di costruire. Anche in questo caso, una volta presentata, i lavori possono partire immediatamente.

In tutti i casi la compilazione, l’invio e la gestione di questi documenti deve essere svolto da professionisti abilitati.

Per i lavori edilizi liberi, invece, non c’è bisogno di alcuna comunicazione. Rientrano in questo campo gli interventi di manutenzione ordinaria come rifacimento di pavimenti, tinteggiature, installazione impianti di condizionamento, installazione di sistemi fotovoltaici o pannelli solari, eliminazione delle barriere architettoniche e modifica dell’arredo, fanno parte dei lavori edilizi liberi ai quali si può procedere autonomamente.

Esistono altre normative da seguire quando si eseguono lavori di ristrutturazione di un’attività commerciale. Bisogna tenere conto dell’altezza dei locali accessori (minimo di 2.50m), di quelli accessori (2.40m), dell’illuminazione e dell’areazione naturale (almeno il 10% della superficie calpestabile).

Agevolazioni ristrutturazione attività commerciale: detrazioni in base alla tipologia di locale commerciale

Un aspetto fondamentale quando si parla di lavori di ristrutturazione è quello relativo alle agevolazioni fiscali. Esistono diversi bonus per la ristrutturazione di un’attività commerciale, ma non vanno confusi con quelli destinati ai lavori di riqualificazione degli immobili residenziali.

Per i casi di immobili residenziali che sono adibiti anche allo svolgimento di attività commerciali, l’Agenzia delle Entrate precisa che: “Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Esistono agevolazioni fiscali per chi sostenere le spese per la ristrutturazione di un locale commerciale presente in una zona sismica considerata ad alta pericolosità (con una detrazione che arriva fino all’85%) e per quei locali presenti all’interno di un condominio.

Procedura Enea per chiedere la detrazione dopo un lavoro di ristrutturazione

Tutti coloro che vogliono usufruire di qualsiasi tipo di bonus o incentivo fiscale, devono procedere con la comunicazione Enea.

Si tratta di un adempimento per consentire all’ente che si occupa dell’erogazione degli incentivi fiscali di avere una panoramica completa e dettagliata dei lavori che sono stati svolti. Anche per verificare che questi siano stati svolti nel rispetto delle normative e il richiedente abbia tutti i requisiti necessari all’ottenimento del bonus. La procedura per la comunicazione ENEA va effettuata online entro 90 giorni dal termine dei lavori.

In base al tipo di intervento eseguito bisogna allegare tutte le schede tecniche e la documentazione utile atta a dimostrare l’avvenuta esecuzione dei lavori. Inoltre nella comunicazione vanno inseriti i dati anagrafici di chi richiede l’agevolazione fiscale e i dati relativi all’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi di ristrutturazione.

Ristrutturazione attività commerciali: i prezzi dei lavori

Fino a questo momento abbiamo visto le regole e le valutazioni generali da fare per la ristrutturazione di un locale commerciale.

Vediamo adesso invece i prezzi di alcuni dei lavori di ristrutturazioni (impianto elettrico, illuminazione, impianto areazione, eccetera) sono comuni a tutti i locali commerciali, tenendo sempre a mente che si tratta di prezzi orientativi che possono variare in funzione di moltissimi fattori come la metratura del locale commerciale, i materiali scelti, la situazione iniziale di partenza e così via...

Tipologia di intervento Costo
Demolizione muri a partire da 450€
Imbiancatura a partire da 750€
Posa pavimenti e rivestimenti a partire da 2.000€ (in base alla tipologia di pavimento/rivestimento)
Nuovo impianto idrico a partire da 2.800€
Nuovo impianto elettrico a partire da 3.000€
Nuovo impianto di climatizzazione a partire da 5.500€

Senza dimenticare dei lavori post-ristrutturazione come ad esempio:

Smaltimento macerie a partire da 650€
Pulizia post-lavori a partire da 300€

Ma, com’è facile immaginare, il costo cambia molto in base al tipo di attività.

Per ristrutturare una farmacia bisogna considerare non solo lo spazio espositivo e quello destinato ai clienti, ma anche le aree per la conservazione delle medicine. Queste devono essere facilmente accessibili dal personale o fatte arrivare sul bancone attraverso l’utilizzo delle apposite macchine. Un aspetto importantissimo è quello dell’illuminazione, anche per valorizzare gli stand e i punti strategici del negozio

Discorso diverso per la ristrutturazione di un bar. In questo caso, infatti, parliamo di un’attività nella quale è prevista la preparazione e la somministrazione di prodotti alimentari. Le normative vigenti sono diverse e per molti aspetti più rigide. In questo tipo di attività bisogna prevedere spazi per la preparazione degli alimenti divisi da quelli per la vendita e la consumazione. Inoltre vanno predisposti anche degli spazi per lo smaltimento dei rifiuti, così come quelli igienici sia per i clienti che per il personale.

Un altro esempio diverso dai precedenti è quello della ristrutturazione di una palestra. In questo caso, oltre agli spazi per gli esercizi e l’utilizzo di attrezzature all’avanguardia, bisogna prevedere pavimentazioni antitrauma, spogliatoi e bagni con docce (separati tra uomini, donne e personale) e un’area per l’accoglienza degli iscritti.

Così come per il bar anche la ristrutturazione di un ristorante deve considerare le normative vigenti in materia igienica e alimentare. Nel caso dei ristoranti vanno anche seguite le indicazioni sullo spazio destinato a ospitare i clienti, che deve essere ben illuminato, areato e comodo. Un’attenzione particolare va riservata anche al personale, che deve avere un ambiente riservato per potersi cambiare e deve poter lavorare in spazi adeguati.

Un’altra tipologia di attività commerciale da considerare è la ristrutturazione della ludoteca. Trattandosi di un locale destinato ai bambini (generalmente con un’età dai 3 ai 14 anni) vanno rispettate precise normative di sicurezza, sia per quel che riguarda i pavimenti antitrauma che l’assenza di elementi pericolosi per la loro incolumità. La ludoteca deve prevedere spazi comodi per i bambini, anche per consentire loro di trascorrere il tempo in maniera gradevole e utile alla loro crescita. In base ai servizi offerti bisogna progettare un locale accogliente e nel quale i bambini possano sempre sentirsi a proprio agio.

La ristrutturazione di un hotel, invece, richiede una serie di valutazioni molto più articolate. Parliamo di uno spazio nel quale il confort e l’accoglienza sono l’aspetto principale, ma che non deve trascurare le normative igieniche e quelle relative alla sicurezza. Sia gli spazi comuni che le singole camere devono essere dotate, in funzione anche della categoria di riferimento di quell’albergo, di tutti gli standard previsti dalla legge, così come le aree comuni e gli ambienti nei quali vengono erogati servizi specifici (bar, ristorante, eccetera).

Un’altra attività molto interessante sui cui investire è quella della gelateria/pasticceria. Nella ristrutturazione di una gelateria, bisogna ricordarsi che si tratta di un locale che, anche se più piccolo, deve rispettare precisi standard igienici e alimentari, sia nella conservazione e utilizzo delle materie prime che nello smaltimento dei rifiuti. Oltre allo spazio riservato ai clienti ogni gelateria dispone di laboratori, frigoriferi e aree per il personale che devono essere valutate correttamente in sede di ristrutturazione.

La ristrutturazione di un supermercato deve innanzitutto partire dalla sistemazione dei vari stand, scaffali e vetrine all’interno delle quali saranno conservati i cibi confezionati, quelli freschi e i vari prodotti per la casa. Il supermercato può offrire diverse tipologie di servizi, dalla fornitura di alimenti freschi (panificio, macelleria, pescheria, frutteria, eccetera) alla possibilità di acquistare prodotti surgelati. Ogni reparto deve avere spazi appropriati, sia per gli allestimenti che per consentire ai dipendenti e ai clienti di muoversi comodamente. L’illuminazione, la climatizzazione e l’aerazione, poi, sono ancora più importanti (date anche le dimensioni di un supermercato) di altri tipi di locali commerciali e per questo vanno progettati nel dettaglio.

E se volessimo ristrutturare un negozio di abbigliamento as esempio? Bisogna sicuramente prevedere uno spazio ampio e funzionale che permetta alle persone di vedere con molto facilità i capi esposti e ovviamente un camerino di prova. La cosa importante quando si ristruttura un negozio è proprio quella di giocare bene con gli spazi e organizzarli al meglio perché altrimenti si rischia di avere un bel negozio con bei capi ma scomodo per le persone che vi entrano. Se volete approfondire l'argomento trovate tutto all'articolo di riferimento: "Ristrutturazione negozio: cosa bisogna sapere quando si decide di ristrutturare un negozio".  

Ristrutturazione attività commerciale: a chi potersi rivolgere?

Come abbiamo visto, la ristrutturazione di ogni negozio ha aspetti specifici da prendere in considerazione. Molti di questi fanno riferimento alla tipologia di attività commerciale ed è necessario conoscerli tutti per evitare di sostenere un lavoro sul quale poi, successivamente, dovervi mettere mano. È quindi fondamentale rivolgersi a ditte specializzate, come quelle individuabili attraverso il portale Quotalo, che siano anche in grado di gestire anche tutto l’iter burocratico e assicurare un reale completamento dei lavori.

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