L'atto di trascrizione di un preliminare: è obbligatorio e quanto costa?

21 Dicembre 2015 - Redazione

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Dopo tanto cercare siete finalmente riusciti a trovare la casa che vi ha fatto innamorare e che soddisfa tutte le vostre esigenze? E adesso, cosa è necessario per renderla vostra? Il punto di partenza è il contratto preliminare di compravendita, anche chiamato "compromesso" col quale sia voi che il venditore sottoscrivete una serie di impegni, e che pertanto deve innanzitutto possedere una serie di caratteristiche, e poi essere trascritto affinché sia ritenuto ufficialmente e pubblicamente opponibile a terzi che vantino diritti sull'immobile in questione.
 
Il preliminare di compravendita deve contenere alcuni elementi fondamentali, si parla di elementi essenziali che devono essere contenuti e che comprendono:
  • il consenso delle parti
  • la forma scritta
  • l’esatta determinazione dell’immobile, (indirizzo, dati catastali, dati energetici, planimetrie, prezzo di vendita).
In mancanza di questi elementi essenziali il contratto non verrà considerato valido.
Al contrario degli elementi accessori, la cui mancanza non inficia la validità e l’esistenza stessa del preliminare di vendita, ma la cui presenza è importante per tutelare entrambe le parti.
 
Tra questi elementi accessori figurano:
  • il termine per la stipula del contratto definitivo, che può essere semplice o essenziale (nel primo caso, in mancanza di contratto definitivo la parte inadempiente sarà in mora ma il contratto resterà comunque ancora vincolante; mentre nel secondo caso qualora risulti inadempienza il preliminare di vendita si risolverà di diritto, automaticamente);
  • la caparra, intesa come acconto prezzo o caparra confirmatoria (la prima è solo un’anticipazione del pagamento del prezzo; con la seconda in caso di inadempienza la parte “buona” può scegliere di far eseguire coattivamente il contratto chiedendo comunque il risarcimento del danno, oppure recede dal contratto e si vede corrispondere il pagamento di tutti i danni del caso); 
  • la penale con la quale si prevede che, in caso di inadempimento, la parte inadempiente paghi una determinata somma, a titolo di risarcimento (solitamente in caso di inadempienza del venditore questi deve restituire il doppio di quanto ricevuto).
La trascrizione del preliminare di vendita nei Registri Immobiliari, sebbene non sia obbligatoria per legge per la validità del contratto , è consigliabile in modo che qualsiasi altra operazione successiva (pignoramenti, vendite, iscrizioni ipotecarie) non abbia effetto, anche se è bene ricordare che l’efficacia della trascrizione dura solo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo). 
La trascrizione va eseguita non oltre 20 giorni dalla firma del preliminare di vendita (termine che sale a 30 se il contratto è redatto dal notaio sotto forma di scrittura privata autenticata). In caso di ritardi si incorrerà in sanzioni del 15% entro novanta giorni, e del 24% se la registrazione del contratto definitivo avviene entro un anno dal termine fissato nel preliminare di vendita.
 
Ma quanto costa l’atto di trascrizione? All’imposta di registro fissa (200 euro) va sommata l’imposta proporzionale pari al 3% dell'acconto (qualora esso sia previsto, tranne che si tratti di operazione imponibile IVA, e in questo caso si fa valere l’ammontare IVA in questione) e un’ulteriore imposta proporzionale pari al 0,50% della caparra (sempre che sia prevista): queste ultime due voci si potranno poi detrarre al momento della stipula del rogito. Tutto ciò attraverso il modello F23, reperibile in banca o alla posta.
Per ulteriori informazioni a questa tematiche delicate consigliamo di consultare direttamente il sito del notariato  o di chiedere un parere od un preventivo gratuito ad un notaio della tua zona attraverso il formulario di richiesta di Quotalo.

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