Atti notarili errati: di chi sono le responsabilità e come fare per correggerli

È possibile che alcuni atti notarili siano errati? Che ci siano contestazioni nei confronti di atti redatti da notai a causa di un errore? Sì, è possibile — e uno dei problemi più frequenti riguarda la particella catastale sbagliata o omessa.

• Indice contenuti
• Particella omessa e particella sbagliata: le differenze
• Chi è responsabile dell'errore?
• Il dovere di controllo dell'acquirente
• Come si risolve un atto notarile errato

Si parla di particella omessa quando una porzione di un immobile che si ritiene di aver acquistato non figura negli atti di acquisto. È un caso piuttosto frequente nelle compravendite di terreni: si acquista un podere con numerose particelle e, a distanza di tempo, si scopre che una di esse — che avrebbe dovuto essere inclusa nel rogito — non vi compare.

Si parla invece di particella sbagliata quando si scopre che l'immobile acquistato corrisponde a una particella diversa da quella riportata nell'atto.

Si tratta di atti notarili errati che possono costituire un problema serio, specialmente se sono trascorsi molti anni, se il venditore è deceduto o non è più reperibile, oppure se ha compiuto altre operazioni in contrasto con gli atti necessari per sanare la situazione.

Nei casi descritti, la responsabilità non ricade sul notaio e le spese necessarie a correggere l'atto errato competono all'acquirente. La ragione è la seguente: il notaio ha il dovere di verificare chi è il proprietario della particella indicata e che non sussistano vincoli come ipoteche o pignoramenti, ma non ha alcun obbligo di determinare cosa si intende effettivamente vendere o comprare.

Non spetta al notaio recarsi sul posto per verificare la collocazione dell'immobile o l'esistenza di altre particelle. L'oggetto del contratto è responsabilità esclusiva delle parti: gli equivoci possono generarsi per via di un tecnico, del venditore o dell'acquirente stesso — ma non per responsabilità del notaio, poiché l'oggetto del contratto non rientra tra le garanzie che il notaio è tenuto a fornire.

Questa assenza di responsabilità del notaio è strettamente connessa a un obbligo preciso dell'acquirente: controllare attentamente la lettura dell'atto. Quando il notaio legge l'atto in sede di rogito, non si tratta di formule di stile, ma di elementi e informazioni fondamentali — tra cui l'esatta descrizione di ciò che si sta acquistando.

È quindi compito dell'acquirente verificare che il notaio non commetta errori o omissioni nell'elencazione delle particelle durante la lettura. Prestare attenzione in questa fase è il modo più efficace per evitare problemi futuri.

L'unica soluzione, nel caso in cui un atto notarile risulti errato, è affidarsi a un professionista per essere consigliati sugli strumenti giuridici più adatti alla situazione specifica. A seconda dei casi, si potrà ricorrere a:

• Atto di rettifica — per correggere errori materiali nell'indicazione delle particelle;
• Atto di permuta — per scambiare la particella errata con quella corretta, se entrambe le parti sono disponibili;
• Atto integrativo — per aggiungere particelle omesse al contratto originario.

È importante sapere che in tutti questi casi si dovranno sostenere ulteriori spese notarili. Per questo motivo è consigliabile confrontare i preventivi di diversi notai, valutando la vicinanza alla propria residenza, la qualità del lavoro e la proporzionalità dei compensi. Su Quotalo puoi trovare facilmente un notaio di fiducia e richiedere un preventivo gratuito e senza impegno.