Cosa fare se l'inquilino non paga? Gli step da seguire per mandare via l'inquilino che non paga l'affitto

02 Agosto 2021 - Redazione

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Inquilino moroso: gli scenari possibili e come fare per mandarlo via

In genere quasi tutti coloro che possiedono più immobili sono soliti locarli in modo da crearsi un’entrata fissa ogni mese e sfruttare al meglio il proprio patrimonio immobiliare.

Tuttavia, alcuni decidono di non farlo, oppure decidono di locare l’immobile solo ed esclusivamente a persona di stretta fiducia, il motivo? avere un inquilino moroso è sicuramente l’incubo peggiore per chi ha stipulato un contratto di locazione, sia nel caso di beni ad uso commerciale, sia nel caso di uso abitativo. Ad ogni modo, il legislatore ha previsto svariati strumenti a cui il locatore può ricorrere per rimediare a questa spiacevole situazione.

Ad esempio, la valutazione preventiva della solvibilità do un potenziale inquilino, oppure dell’impresa o del professionista interessato ad utilizzare un determinato immobile. Ovviamente esistono non solo rimedi “preventivi”, ovvero efficaci ante stipula del contratto, ma anche, e soprattutto, rimedi “successivi” alla stipula, ovvero utili quando il locatario non adempie ai suoi obblighi come ad esempio pagare il canone mensile.

Inquilino moroso: quando iniziare ad agire contro

La prima cosa da fare per agire nei confronti dell’inquilino moroso è capire quando è concretamente possibile farlo. In parole povere, è necessario stabilire quanti canoni non devono essere versati prima di poter essere sfrattati dal soggetto locatore e quando il locatario diventa insolvente.

A sciogliere il dubbio è la stessa legge la quale dispone che il locatario, diventa insolvente quando supera il tempo stabilito (dal contratto) per corrispondere il canone mensile della locazione. Più precisamente, la morosità è disciplinata puntualmente dalla Legge 392/1978 la quale dispone che dopo già venti giorni dalla data di scadenza del canone il locatario è considerato moroso.

Questo significa che il legislatore ha voluto dare la possibilità al proprietario dell’immobile di invocare tutela dinanzi al giudice competente esperendo la cosiddetta azione di sfratto. Il proprietario dell’immobile, infatti, non potrebbe farsi giustizia da solo, ad esempio interrompendo le utenze del locatario, oppure, sostituire la serratura in modo da impedirgli l’accesso in casa.

In tali casi, infatti, il locatore potrebbe commettere il cosiddetto reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, così come stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione nella sentenza 50696/2019.

Ad ogni modo, nel caso in cui il proprietario dell’immobile voglia agire in giudizio nei modi e nei tempi stabiliti dalla legge, è bene precisare che il soggetto nei cui confronti è esperita l’azione giudiziale, ovvero il cosiddetto locatario, ha la possibilità di mettersi al riparo pagando, entro e non oltre l’udienza dinanzi al giudice, il canone o i canoni non versati in precedenza. In questo modo è possibile porre nel nulla il procedimento e proseguire il rapporto contrattuale. Ovviamente, l’inquilino è pur sempre tenuto a versare, oltre ai canoni, anche le spese legali che il locatore ha sostenuto per agire in giudizio per far valere i propri diritti.

inquilino moroso che viene sfrattato per morosità

Come fare per mandare via l'inquilino che non paga

Come anticipato, la cosa peggiore che possa accadere a chi ha stipulato un contratto di locazione è dover fare i conti con un inquilino moroso.

La prima cosa da fare è non scoraggiarsi e chiedersi: inquilino moroso, cosa fare? Il primo passo da muovere per tutelare i propri diritti è attivarsi autonomamente oppure rivolgersi ad un avvocato esperto nel settore delle locazioni e concordare una strategia volta a recuperare non solo l’immobile ma anche tutto ciò che il locatario avrebbe dovuto versare nei mesi.

Dunque, il primo passo da fare è spedire, o far spedire dall’avvocato, una raccomandata con relata di notifica mediante la quale si intima al locatario di dover pagare il canone non versato entro un determinato lasso di tempo. Il contenuto della raccomandata non finisce qui, è fondamentale, infatti, avvertire l’inquilino che, qualora non dovesse adempiere entro il limite temporale indicato nella raccomandata stessa, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto.

È bene precisare un aspetto importante, non si tratta di un vero e proprio obbligo giuridico, tuttavia, è opportuno procedere in questo modo nella speranza di poter risolvere la questione in modo del tutto pacifico, senza adire il giudice competente con tutte le conseguenze che ne derivano.

Se l’invito ad adempiere non dovesse smuovere il locatario, allora sarà necessario rivolgersi ad un avvocato, prima di questo momento la consulenza con un esperto potrebbe essere facoltativa ma se nemmeno il sollecito ha indotto il conduttore ad adempiere allora occorre agire per vie legali.

L’avvocato, infatti, procederà immediatamente a notificare al conduttore un atto giuridico, più precisamente, la cosiddetta citazione per convalida di sfratto per morosità. Si tratta, in parole povere, di un particolare strumento giuridico che permette di tutelare la pretesa del locatore e di liberarsi del locatario moroso. Nell’atto di citazione per convalida di sfratto per morosità è indicata anche l’udienza in cui il locatario può presentarsi e proporre eventuali opposizioni.

Tuttavia, è bene precisare che da questo preciso istante, il soggetto locatore non è più tenuto ad indicare i canoni nella dichiarazione dei redditi annua.

In occasione della prima udienza, il giudice dovrà accertare se sussista o meno lo stato di morosità del soggetto locatario, in caso di risposta affermativa, emetterà la cosiddetta ordinanza di sfratto. Onde evitare tutto ciò, il locatario potrebbe anche richiedere al giudice un termine, non superiore a 90 giorni, entro i quali potrà saldare il debito.

Nel gergo tecnico, il termine a cui si sta facendo riferimento prende il nome di termine di garanzia. Ovviamente il locatario non è sprovvisto di tutele, questi, infatti, potrebbe presentare apposita opposizione, magari perché i presupposti per lo sfratto potrebbero essere non sussistenti. In tale circostanza il procedimento per la convalida di sfratto si trasforma in un vero e proprio processo con cognizione piena, più precisamente, in una causa ordinaria.

In ogni caso, salvo processo ordinario, se il giudice accoglie la domanda proposta dalla parte attorea, emette l’ordinanza di sfratto nella quale è indicata la data entro la quale l’inquilino moroso dovrà lasciare definitivamente l’immobile. Si tratta, per chiarezza, di un termine quasi di cortesia, che permette all’inquilino di spostare tutti i propri affetti e ricercare una nuova abitazione dove soggiornare. Nel caso in cui il locatario dovesse ignorare l’ordinanza di sfratto, sarà possibile per il locatore agire con l’ufficiale giudiziario il quale ingiungerà il locatario ad abbandonare la casa.

È possibile recuperare i soldi dell'affitto?

Un’altra preoccupazione costante che affligge coloro che hanno a che fare con coinquilini morosi è come recuperare i canoni non corrisposti nei mesi. Il giudice che emette la cosiddetta ordinanza di sfratto ha gli strumenti opportuni per permettere al locatore di recuperare ciò che gli spetta secondo il regolamento contrattuale. L’organo giudiziario, infatti, emette anche un decreto ingiuntivo, ovvero una ingiunzione di pagamento nei confronti del soggetto inadempiente (nel caso di specie, l’inquilino moroso). In poche parole, è una sorta di comando a pagare, o meglio, a versare le somme che il creditore ha diritto di ricevere.

Nel caso in cui il locatario, nonostante il decreto ingiuntivo, non dovesse adempiere allora, il locatore potrà agire mediante il pignoramento dei beni presenti nel patrimonio del locatario. Anche per questa finalità, è fondamentale rivolgersi ad un avvocato specializzato in queste materie, il quale, previo accesso all’anagrafe tributaria, individuerà i beni ed i redditi che fanno capo al debitore (locatario) e procedere all’esecuzione forzata.

Un esempio potrebbe aiutare, nel caso in cui il locatario non dovesse adempiere ai canoni, nonostante l’ingiunzione al pagamento, il locatore può, per tutelare i propri diritti, procedere al pignoramento di una parte del suo conto corrente, oppure, di altri beni che rientrano nell’asse patrimoniale del debitore moroso.

E se l'inquilino moroso è in nero come si procede?

Il procedimento per la convalida di sfratto sopra descritto è utile solo se il contratto di locazione sia stato opportunamente registrato, in caso contrario, occorre agire diversamente. Nel caso in cui si procede alla stipula di un contratto di locazione, è importante procedere alla registrazione dello stesso, in caso contrario, non solo la locazione sarà “in nero” ma il contratto stesso sarà giuridicamente nullo.

In ogni caso, anche in questa particolare circostanza, il locatore non è assolutamente sprovvisto di tutela. Tuttavia, non potrà avvalersi del procedimento speciale richiamato, bensì agire in giudizio in modo “ordinario” con conseguente maggiore perdita di tempo.

Inoltre, in caso di contratto di locazione non registrato, anche se il locatore dovesse risultare vincitore in tutti i gradi di giudizio, il giudice potrebbe condannare l’inquilino a lasciare l’immobile ma non a versare i canoni non versati in precedenza. Al massimo il giudice potrebbe intimare l’inquilino al pagamento di una indennità per il tempo in cui ha occupato in modo abusivo l’immobile del locatore. Anche in tal caso, qualora il locatario non dovesse adempiere al provvedimento del giudice, il locatore può avvalersi della cosiddetta procedura esecutiva mediante l’ufficiale giudiziario.

Come procedere se l'inquilino moroso non ha lasciato le chiavi e ha lasciato i propri oggetti personali?

Molte volte capita che l’inquilino moroso lasci l’appartamento portando le chiavi del portone con sé e senza dare nessuna spiegazione al locatore. In questa particolare circostanza è fondamentale procedere con cautela e non commettere falsi errori. In molti credono che questo atteggiamento del locatario possa legittimare il vero dominus dell’immobile ad entrare in casa, tuttavia non è affatto così, specialmente se l’inquilino dovesse aver lasciato in casa i propri affetti. Tale comportamento, infatti, costituisce un vero e proprio reato che, di fatto, potrebbe capovolgere la situazione. Ovvero, il locatario, potrebbe agire in giudizio e chiedere un provvedimento nei confronti del locatore che è entrato in casa in modo del tutto abusivo.

Quindi, onde evitare problemi del genere, è sempre fondamentale procedere come sopra descritto, ovvero: con il procedimento con convalida di sfratto (in caso di contratti di locazione registrati), oppure, mediante processo ordinario (in caso di contratto di locazione nullo per mancata registrazione).

È possibile, inoltre, che l’inquilino decida di abbandonare la casa senza portare con sé l’arredamento, i mobili, gli affetti ecc. In questo caso, il locatario non può né appropriarsi dei suddetti beni, né sbarazzarsene chiamando un’impresa di pulizie. L’unica cosa da fare è far custodire tutti i beni dell’inquilino in un apposito deposito e far addebitare tutte le spese allo stesso inquilino.

Inquilino moroso con figli

Ormai è pacifico che può essere sfrattato anche l’inquilino che ha figli minori a carico, anche se è bene precisare tutti i possibili ostacoli che il locatore è tenuto a superare per raggiungere lo scopo. In tale circostanza, infatti, vengono coinvolti anche gli assistenti sociali, i quali, sono tenuti a provvedere a che vengano prese tutte le tutele per il minore coinvolto.

Ovviamente il procedimento di sfratto (sopra descritto) risulta essere notevolmente più appesantito e meno agevole e il motivo è piuttosto intuitivo. Lo scopo è quello di permettere al minore di avere un tetto sotto cui vivere. Ad esempio, nel caso in cui l’inquilino con figli minori a carico versa in situazioni economiche disagiate o comunque precarie (anche in caso di malattie gravi), nel quadriennio di durata del contratto la morosità potrà essere sanata non tre volte bensì quattro e ogni volta nel termine di quattro mesi (anziché 90 giorni) dalla data della prima udienza fissata per lo sfratto.

In ogni caso, nel momento in cui l’inquilino con figlio minorenne a carico viene sfrattato, i servizi sociali del Comune di residenza sono tenuti ad individuare un alloggio idoneo dove far vivere il nucleo familiare sfrattato. È più che risaputo che le case pubbliche, purtroppo, scarseggiano, quindi i servizi sociali per garantire al minore una casa dove vivere, possono provvedere anche al pagamento dei canoni mensili nelle mani del proprietario in attesa di trovare un alloggio per la famiglia. Questo, inevitabilmente, rappresenta un ulteriore ostacolo da superare per il locatore che ha intenzione di liberarsi del locatario moroso.

Inquilino moroso: a chi puoi rivolgerti?

Se hai stipulato un contratto di locazione e il tuo inquilino non corrisponde regolarmente i pagamenti, è opportuno cercare un avvocato specializzato in questo particolare settore per sapere come comportarti per evitare problemi. Quotalo.it è la piattaforma online che ti permette di trovare il legale esperto in materia di locazione più vicino a te a cui chiedere una consulenza specializzata.

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