Avvocato civilista per sfratti o pignoramenti

09 Maggio 2018 - Redazione

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Sfratto per morosità, sfratto per finita locazione, recupero dei canoni impagati, impugnazione delle delibere condominiali, responsabilità condominiali, recupero delle spese condominiali: sono queste le specifiche aree di intervento di un avvocato civilista esperto di diritto delle locazioni, vale a dire di quella branca del diritto che riguarda le proprietà immobiliari concesse o ricevute in affitto, sia ad uso abitazione, sia con utilizzo commerciale, artigianale od industriale.


Qualora un inquilino non paghi l'affitto sarà necessario affidarsi ad un legale che generalmente procederà in questo modo:
  • esaminerà il contratto, prendendo atto dei conteggi elaborati dal cliente relativi alla morosità dell’inquilino
  • una volta sottoscritto l’incarico, verificherà i conteggi e procederà alla notifica dello sfratto per morosità e, se richiesto dal cliente, richiederà contestualmente il decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni e spese
  • notificherà gli atti di cui sopra
  • decorsi i termini, procederà all’esecuzione forzata e al pignoramento.


L’esecuzione forzata può essere generica o specifica: la prima ha per oggetto la corresponsione, in favore del creditore, di una somma di denaro o di un bene generico; la seconda ha per oggetto un bene determinato e insostituibile.
Rientra nella prima categoria l’espropriazione forzata: al moroso vengono sottratti dei beni e venduti, al fine di soddisfare il creditore, e può avere ad oggetto beni mobili e/o beni immobili (tant’è che si parla anche di espropriazione mobiliare ed espropriazione immobiliare


L’espropriazione forzata inizia con il pignoramento (anch’esso mobiliare o immobiliare), cioè l'atto mediante il quale il creditore imprime un vincolo di indisponibilità sui beni del debitore, per cui questi non può più effettivamente disporne; dopodiché il creditore dovrà chiederne la vendita (o l’assegnazione), procedendo poi alla precisazione del proprio credito che quantifica l’ammontare del dovuto e dunque la quota a cui il creditore ha diritto.


Nel caso in cui l’oggetto sia rappresentato da una determinata prestazione che, in quanto tale, non può essere sostituita da somme di denaro, allora si procede con l’Esecuzione Forzata in Forma Specifica, che a sua volta si distingue in:
  • Esecuzione Forzata per Consegna: consente al creditore di ottener la consegna di un determinato bene mobile del debitore
  • Esecuzione per Rilascio: consente al creditore di ottenere da parte del debitore l’abbandono di un determinato bene immobile occupato indebitamente (è la fase esecutiva che si attua dopo la convalida di uno sfratto).
  • Quale documentazione è necessaria per ottenere uno sfratto?
  • Copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, copia delle fatture/ricevute rilasciate al locatario e copia dei solleciti eventualmente inviati al moroso.


Entro quanto tempo si conclude tutta la procedura sopra analizzata alla fine della quale il proprietario riesce a riottenere la disponibilità dell’unità immobiliare?


I tempi per il rilascio dell'immobile dipendono da diverse circostanze: presso il Tribunale di Milano di regola si ottiene un titolo esecutivo per la liberazione dell'immobile entro 4-5 mesi dall'inizio della procedura; dopodiché gli accessi dell'ufficiale giudiziario vengono effettuati ad 1 mese e mezzo di distanza l'uno dall'altro e solitamente al terzo/quarto accesso, se necessario con l'ausilio della forza pubblica, l'immobile viene rilasciato.
In media si può dire che sono necessari 6/10 mesi dall’inizio dell’azione, a seconda degli eventuali rinvii del giudice e/o dell’ufficiale giudiziari.


Ad ogni modo la cosa più importante da fare in caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino se si vuole riottenere le chiavi dell’immobile è informarsi adeguatamente su tutte le procedure che si possono attuare nel proprio caso specifico, e l’unico che possa fornire questi dettagli è un avvocato esperto di diritto delle locazioni, che sarà anche l’unico che potrà ragguagliare in merito alla sua parcella.


In linea generale noi possiamo dire che i costi per la procedura di sfratto sono sensibilmente inferiori in caso di risoluzione stragiudiziale della controversia (attraverso lettera monitoria all'inquilino moroso), ma cliccando qui otterrete informazioni ulteriori…

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