Pignoramento immobiliare: tutte le informazioni utili a riguardo e come trovare il giusto avvocato

10 Febbraio 2020 - Redazione

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Avete un credito importante di cui rientrare? In alcuni casi è possibile ricorrere al pignoramento immobiliare, una procedura che richiede competenza e grande attenzione

Parlare di pignoramento immobiliare significa fare riferimento all’ultimo atto, quello più estremo, messo in campo per rientrare di somme consistenti di denaro.

Se infatti un cittadino (così come un’azienda o un istituto bancario) vanta un credito verso un altro cittadino, egli può richiedere il pignoramento dei suoi beni per rientrare della somma dovuta.

L’istituto del pignoramento, che può essere sia mobiliare che immobiliare, è regolamentato dalla legge, che lo rende possibile solamente in alcune determinate condizioni. È bene quindi capire cosa si intende per pignoramento, in cosa consiste la procedura, quali le tempistiche e quando, invece, non è possibile procedere.

Pignoramento mobiliare e immobiliare

La sostanziale differenza tra pignoramento mobiliare e immobiliare è sulla natura dei beni oggetto del pignoramento. Il giudice che emette la sentenza di pignoramento stabilisce, in base alle condizioni e al valore dei beni in possesso del debitore, il tipo di espropriazione da effettuare.

Il pignoramento mobiliare è quello che fa riferimento ai beni mobili che possono essere presenti o nell’abitazione o nell’attività professionale del debitore.

Questi beni, salvo i casi in cui sono necessari a garantire la sopravvivenza del debitore, vengono messi all’asta e il ricavato utilizzato per sanare il debito tra le parti.

Nel caso del pignoramento immobiliare, invece, riguarda la vendita all’asta di un intero bene (casa, negozio, eccetera) sempre con il medesimo scopo di estinguere il debito.

Cos'è il pignoramento immobiliare?

Come abbiamo anticipato il pignoramento immobiliare è l’atto esecutivo con il quale si procede all’espropriazione forzata di un bene immobile. All’interno dell’atto di pignoramento è presente anche l’obbligo per il proprietario dell’immobile di non poter compere sul bene pignorato alcun tipo di atto diretto finalizzato alla sottrazione della garanzia del credito.

A normare questo istituto sono i codici 491 e seguenti del Codice di Procedura Civile. È bene anche ricordare come il pignoramento immobiliare può riguardare non solo la titolarità del diritto di possesso, ma anche le eventuali pertinenze e i mobili in esso contenuti.

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Procedura del pignoramento immobiliare: dalla notifica cosa succede dopo?

La procedura che porta al pignoramento immobiliare è molto articolata, costoso e richiede diverso tempo. Questo perché la legge prevede il rispetto di determinati step vincolati da limiti e scadenze.

Ad esempio l’espropriazione vera e propria può essere richiesta entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento immobiliare. Nella notifica devono essere contenuti tutti i dati utili a identificare l’immobile (e le eventuali pertinenze) oggetto del pignoramento. Successivamente si provvede a trascrivere l’atto nei registri immobiliari.

A questo punto il creditore ha l’obbligo, entro 15 giorni, di depositare presso il Tribunale di competenza sia l’atto di notifica che quello di trascrizione nei registri immobiliari. Da questo momento ha inizio la procedura vera e propria di pignoramento immobiliare.

La vendita dell’immobile deve avvenire entro 45 giorni massimo dal pignoramento, altrimenti l’atto esecutivo perde di validità e la trascrizione viene eliminata dai registri immobiliari.

Pignoramento immobiliare: quali sono le novità in materia?

Dato anche l’aumento dei pignoramenti, le leggi che regolamentano questa procedura sono state riviste e dal 2019 sono state previste diverse novità. La prima stabilisce che si può richiedere la vendita o l’assegnazione dell’immobile pignorato entro 45 giorni e non più 90 come stabilito precedentemente.

L’altra grande novità riguarda l’obbligo di pubblicazione nel Portale delle vendite del Ministero della Giustizia di tutti i beni pignorati. È inoltre stata introdotta la possibilità, per il debitore, di avvalersi di organismi di composizione della crisi che possano permettergli di trovare un accordo con il creditore.

Altre novità riguardano il pagamento del bene pignorato che, ora, può essere anche rateizzato, ma con rate che non vadano oltre i dodici mesi. Inoltre è stato ridotto il tempo necessario (ora di 60 giorni) per il deposito della documentazione ipocatastale. Allo stesso tempo la stima dell’immobile può essere svolta unicamente sul valore di mercato stimato dal perito autorizzato.

In quali situazioni sussiste il pignoramento dell'immobile?

Ci sono delle norme ben precise che stabiliscono quando è possibile procedere con il pignoramento immobiliare e quando no.

La prima condizione è che il credito deve essere superiore ai centoventimila euro e che siano trascorsi almeno sei mesi dall’ipoteca durante i quali il debitore non ha provveduto a estinguere il debito.

Il pignoramento non può avvenire né sulla prima casa né sull’immobile che il debitore ha come unica proprietà. Sono infine esclusi dal pignoramento anche gli immobili di lusso (categoria catastale A/8 e A9). 

Pignoramento immobiliare: tempi e scadenza della trascrizione degli atti di pignoramento immobiliare

Riepiloghiamo quelli che sono i tempi e le scadenze della procedura relativa agli atti di pignoramento immobiliare:

  • La notifica esecutiva (il possesso del titolo che autorizza a effettuare l’azione esecutiva): va effettuata dopo 10 giorni e non oltre i 90;
  • Atto di precetto (l’intimazione di pagamento che va obbligatoriamente presentata prima di dare via all’iter di esecuzione forzata): va effettuato dopo 10 giorni e non oltre i 90 e può avvenire contestualmente alla presentazione della notifica esecutiva;
  • Notifica dell’atto e trascrizione del pignoramento nei registri immobiliari: deve avvenire entro 5 giorni;
  • Deposito dell’atto di pignoramento presso il tribunale: entro 10 giorni e non oltre i 90;

A questo punto il creditore presenta l’istanza di vendita dei beni che sono stati pignorati presentando l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni dei vent’anni precedenti presenti sull’immobile. Infine viene convocata l’udienza nella quale vengono stabilite le modalità d vendita dell’immobile pignorato.

Come trovare un avvocato specializzato in pignoramento immobiliare

Abbiamo visto quali sono i tempi e le condizioni necessarie per il pignoramento immobiliare.

Va detto anche che questa procedura ha dei costi da sostenere. Si parte dai circa settecento euro dei contributi per la richiesta dei procedimenti esecutivi al costo degli avvocati specializzati in materia.

Con Quotalo è possibile individuare i migliori professionisti ai quali affidarsi, sia come creditori che come debitori. Un’analisi preventiva della propria situazione è fondamentale per permettere all’avvocato incaricato di comprendere la situazione e capire quali strategie mettere in atto per tutelare al meglio i propri interessi.

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