Avvocato per locazioni: scopri qui tutte le informazioni utili e come trovare un avvocato esperto in locazioni in tempi rapidi

30 Luglio 2021 - Redazione

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Avvocato per locazioni: chi è e cosa fa

Il contratto di locazione è sicuramente una formula contrattuale molto utilizzata, tutti coloro che non hanno la possibilità di acquistare una casa, infatti, quasi inevitabilmente sono “costretti” a stipulare tale contratto. Da un punto di vista generale è possibile definire la locazione come il contratto mediante il quale un soggetto definito “locatore” (dominus del bene) si obbliga, nei confronti di un altro soggetto, definito locatario, a fargli godere di un bene per un periodo di tempo limitato in cambio di un corrispettivo.

Prima di inquadrare questo contratto da un punto di vista giuridico, è fondamentale fare le debite distinzioni con negozi simili. Se una parte si obbliga a porre in essere una determinata prestazione verso l’altra e l’accordo ha per oggetto un bene mobile (ad esempio attrezzature o un veicolo) si discorre di contratto di noleggio, se l’oggetto contrattuale è un bene immobile, o in determinati casi mobile, invece, è possibile parlare di locazione, se invece il bene dovesse essere produttivo (ad esempio un’azienda) si tratta di un contratto di affitto.

Di cosa si occupa l'avvocato specializzato in locazioni?

Nel caso in cui si voglia stipulare un contratto di locazione e non si ha molta dimestichezza, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato locazioni, Quotalo.it è la piattaforma giusta per cercare il professionista più vicino a te. Tale figura professionale è specializzata proprio nel settore delle locazioni e permette a chiunque di risolvere eventuali problemi connessi al negozio.

Ovviamente entrambe le parti contrattuali possono rivolgersi ad un avvocato, il locatore ad esempio, potrebbe, in caso di eventuale inadempienza contrattuale, rivolgersi ad un avvocato per fargli scrivere un documento formale volto a far adempiere il locatario inadempiente (cosiddetto sollecito di adempimento). Anche il locatario, da parte sua, può rivolgersi ad un avvocato per tutelare i suoi diritti, ad esempio per tutte le questioni concernenti il godimento dell’immobile e molto altro ancora.

Cos'è un contratto di locazione

Il contratto di locazione è puntualmente disciplinato dal Codice civile, più precisamente dall’articolo 1571 il quale dispone: “La locazione è il contratto mediante il quale una parte di obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un determinato lasso di tempo, verso un corrispettivo”. Dalla definizione del negozio è possibile individuare le sue caratteristiche strutturali: si tratta di un contratto “consensuale”, ovvero, per la sua conclusione, è sufficiente l’incontro delle volontà in idem placiutm e non occorre la consegna materiale del bene oggetto dell’accordo. La locazione, dal punto di vista degli effetti, è un contratto ad effetti obbligatori, ovvero, è fonte di obbligazioni e da esso non deriva l’acquisizione, da parte del locatario, del diritto di proprietà sul bene stesso.

Al contrario, quest’ultimo acquista solamente un diritto di “credito” e più precisamente, il diritto di godere e utilizzare quel bene. Per quanto concerne l’aspetto formale invece, si tratta di un contratto a forma libera il che significa, in parole povere, che il Codice civile non prevede una forma in particolare (ad esempio quella scritta) come accade per altri tipi di contratti. Tuttavia, occorre fare alcune precisazioni, per quanto concerne le locazioni ad uso abitativo, l’art. 1 della legge 431 del 1998 impone la forma scritta ad substantiam (ai fini della validità). Più precisamente, l’articolo citato dispone che “per la stipula dei validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta (…).

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I diversi tipi di locazione

Nel tessuto ordinamentale è possibile individuare svariate tipologie di locazioni, tutte con le proprie caratteristiche e peculiarità. Ovviamente la disciplina cosiddetta “principale” è contenuta nelle norme racchiuse nel Codice civile, la fonte normativa che per antonomasia regolamenta i rapporti intersoggettivi tra privati.

Locazione con canone libero

Una delle locazioni più conosciute è sicuramente quella a canone libero. Tale contratto ha una durata minima di quattro anni e permette alle parti, come lo stesso nome suggerisce, di decidere in modo del tutto autonomo l’entità del canone mensile. Dopo la scadenza dei quattro anni, c’è un rinnovo automatico del contratto, salvo diversa volontà delle parti, per altri quattro anni. Tale formula è conosciuta anche come “locazione quattro più quattro”. Per evitare il rinnovo automatico, è fondamentale che una delle parti disdica il contratto nei termini e nei modi previsti dalla legge. Ad esempio, è possibile che il locatore abbia improvvisamente bisogno del bene immobile oggetto del contratto di locazione, in tal caso, onde evitare il rinnovo, è tenuto a notificare al locatario almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni una raccomandata dove esprime la volontà di interrompere il rapporto contrattuale.

Anche il conduttore, o locatario che dir si voglia, può recedere dal rapporto contrattuale, anzi, può farlo quando vuole (per gravi motivi), salvo, anche in questo caso, l’obbligo di notificare sei mesi prima il cosiddetto preavviso. Infine, le parti possono introdurre nel regolamento contrattuale una clausola mediante la quale il conduttore potrà recedere dal contratto a prescindere dai gravi motivi, dandogli così maggiore libertà. La norma di riferimento, se si ha intenzione di approfondire, è la legge 431 del 1998 e successive modifiche.

Locazione con canone concordato

Diversamente dalla prima locazione analizzata, la caratteristica principale di questo contratto è che il canone viene determinato non dalle parti, bensì dal Comune ad alta intensità abitativa (o dalle associazioni che rappresentano i proprietari degli immobili e i conduttori). In parole povere, è sottratta alla autonomia delle parti la possibilità di individuare, di comune accordo, il quantum della locazione. Ovviamente, onde evitare possibili abusi o aberrazioni, sono stati stabiliti dei veri e propri parametri in base al tipo e allo stato dell’immobile da locale che permettono di calcolare in modo adeguato il canone della locazione.

Per incentivare la stipula di questi particolari contratti, il legislatore negli anni ha previsto diversi incentivi di natura economica come ad esempio l’esenzione dall’IRPEF, IMU, Imposta di registro ecc. Una volta trascorsi tre anni dalla stipula del contratto, è possibile rinnovare l’accordo, anche con eventuali nuove condizioni contrattuali. È prevista dalla legge una proroga per altri due anni, spirati i quali, il contratto, salvo disdetta, si rinnova per ulteriori due anni. Infine, è bene precisare che il conduttore, ha sempre la possibilità di recedere dal rapporto contrattuale con la notificazione, almeno sei mesi prima della scadenza, di una raccomandata con relata di notifica al locatore.

Locazione transitoria

A molti capitano di doversi trasferire per qualche mese in un’altra città, ebbene, in tal caso sarebbe inutile stipulare una locazione con formula quattro più quattro. Per venire in contro a tali esigenze, esiste la cosiddetta locazione transitoria, strumento sicuramente molto utile. La durata del rapporto contrattuale non può essere inferiore ad un mese e non superiore a diciotto. Subito dopo la scadenza del termine, il contratto si considera concluso senza bisogno di dover notificare alcunché, salvo diversa volontà delle parti. Nella stesura del negozio è necessario indicare, in una apposita clausola, l’esigenza transitoria in riferimento agli accordi territoriali. Il canone, inoltre, è determinato in base entro ai valori minimi e massimi stabiliti dagli appositi accordi territoriali.

Locazione per studenti

Esiste anche una locazione ideata appositamente per gli studenti. Tale formula ha una durata che varia dai sei fino ad un massimo di trentasei mesi e può essere stipulato dove ci sono le sedi (sia secondarie che principali) universitarie o scuole specialistiche. È una comoda opzione che permette di agevolare la vita degli studenti che si trovano fuori corso. Ovviamente, è onere del locatore accertare, in fase di stipula, che il soggetto locatario sia effettivamente uno studente, in caso contrario, non sarà possibile addivenire alla stipula.

Locazione ad uso commerciale

Infine, occorre fare riferimento alla classica locazione ad uso commerciale, la quale si differenzia rispetto a quella per uso abitativo per il suo oggetto. In tal caso, infatti, la locazione ha per oggetto beni funzionali per lo svolgimento dell’attività d’impresa, come ad esempio un ufficio.

Qual è la disciplina giuridica della locazione

La disciplina generale della locazione, come anticipato, è racchiusa nel Codice civile, più precisamente, nel Capo VI “Della locazione”, Titolo III “Dei singoli contratti” del Libro IV “Delle obbligazioni”. La norma che definisce questo contratto tipico è l’articolo 1571 ss. Tale contratto è il frutto dell’evoluzione storica della Locatio conductio di origine romane.

Con riferimento alla durata della locazione, il codice prevede la durata massima, fissata dall’articolo 1573 c.c. in anni 30. La stessa norma prevede, altresì, che nel caso in cui la locazione dovesse essere stipulata per una durata superiore, la stessa verrà ridotta al termine citato. In contrario, nulla viene detto in merito alla durata minima del contratto. Ovviamente, il discorso concerne la locazione in generale, le normative speciali, come ad esempio quella per gli immobili urbani per uso abitativo, possono prevedere termini diversi (non inferiore a quatto anni).

Quali sono gli obblighi derivanti dal contratto di locazione

Dalla stipula del contratto di locazione nascono diverse obbligazioni, sia in capo al conduttore, sia in capo al locatore. Per quanto concerne il primo, l’articolo 1587 prevede che il conduttore deve prendere in consegna il bene ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto stesso o comunque per l’uso che dallo stesso possa presumersi. Infine, il conduttore ha l’obbligo di riconoscere e versare il corrispettivo a favore del locatore nei termini previsti nell’accordo.

Se queste sono le cosiddette obbligazioni principali, in ossequio ad una interpretazione sistematica è possibile individuare altre obbligazioni: provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.), restituire il bene una volta spirato il contratto (1590 c.c.). In riferimento al locatore invece, anche quest’ultimo ha precisi obblighi da rispettare e la norma di riferimento è l’articolo 1575 c.c. Il locatore deve innanzitutto consegnare al soggetto conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, deve altresì mantenerla in stato da servire per l’uso convenuto nel contratto e garantire il pacifico godimento durante la locazione stessa.

Inoltre, è bene precisare che il locatore ha il dovere di comunicare, entro due giorni, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza la cessione del godimento di un alloggio (o parte dello stesso) in uso esclusivo (ex art. 12 D.L 21 Marzo 1978 n. 59). Lo stesso, ha l’obbligo di comunicare alla medesima autorità l’eventuale cessione del godimento dell’immobile ad uno straniero oppure ad un apolide. In conclusione, lo scopo delle obbligazioni del locatore è quello di garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene stesso.

Differenza tra locazione e affitto

Una delle caratteristiche principali del diritto è il linguaggio, alcune volte utilizzare una terminologia impropria può creare problemi o incomprensioni. Molto spesso capita, specie da chi non ha conoscenze basi del diritto, di confondere la locazione con l’affitto.

Tuttavia, non si tratta della medesima cosa, anzi, come anticipato, la differenza va individuata proprio nell’oggetto del contratto. Il contratto di affitto, infatti, ha per oggetto un bene produttivo, che può essere mobile oppure immobile. In parole povere, il contratto d’affitto ha per oggetto un bene che riesce a produrre ricchezza, si pensi ad esempio ad un terreno oppure ad unazienda. Il contratto di locazione, viceversa, ha per oggetto beni non produttivi, anche se potrebbe diventarlo, si pensi ad esempio alle abitazioni, uffici, negozi ecc.

Quali sono i casi che richiedono l'intervento di un avvocato esperto in locazioni?

Una volta stipulato il contratto di locazione potrebbe essere necessario rivolgersi ad un avvocato esperto del settore per risolvere alcune problematiche. Si pensi al caso in cui il conduttore sia moroso, ovvero, inadempiente, in tal caso, il locatore può rivolgersi ad un avvocato per avviare l’iter necessario per lo sfratto per morosità e tutelarsi.

Oppure, sempre il locatore, potrebbe rivolgersi ad un avvocato specializzato nel settore delle locazioni per intraprendere la strada dello sfratto per finita locazione. Si tratta, anch’esso, di un procedimento speciale disciplinato dall’articolo 657 del codice di procedura civile.

Ovviamente un professionista specializzato potrebbe tornare utile anche al conduttore, ad esempio, quest’ultimo potrebbe rivolgersi ad un avvocato nel caso in cui il locatore non garantisca il pacifico godimento del bene durante il rapporto contrattuale, oppure, non consegni la cosa legata al conduttore in un buono stato di manutenzione. Quotalo.it è la piattaforma giusta per trovare direttamente online un avvocato esperto nel mondo delle locazioni a cui chiedere consigli e pareri.

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