Frazionamento immobiliare: cos’è e quando non servono i permessi e quando serve un tecnico qualificato

Frazionamento immobiliare: cos’è e quando non servono i permessi

La divisione in più unità distinte di un’unità immobiliare prende il nome di frazionamento. È un termine tecnico utilizzato in ambito urbanistico o catastale (tanto che si parla di frazionamento urbanistico e frazionamento catastale) che fa riferimento a una delle principali richieste che avviene nel campo dell’edilizia privata. Si contrappone all’accorpamento immobiliare che è la procedura che unisce unità immobiliari distinte allo scopo di crearne una unica.

Conosciamo i dettagli del frazionamento immobiliare andando a valutarne i vantaggi, le conseguenze, i costi e le procedure per effettuarlo.

• Indice contenuti
• Differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico
• Vantaggi del frazionamento
• Frazionamento catastale: cosa comporta
• Frazionamento urbanistico: differenze rispetto al frazionamento catastale
• Accatastamento di un fabbricato: quando è necessario procedere all'accatastamento
• Procedura e normativa
• Tempistiche per frazionare un immobile: le fasi del processo di frazionamento
• Costi medi per frazionare un immobile: fattori che influenzano il costo del frazionamento
• Detrazioni fiscali
• Quando e perché scegliere un architetto
• Quando e perché scegliere un geometra

Differenza tra frazionamento catastale e frazionamento urbanistico

Per comprendere le caratteristiche e i vantaggi del frazionamento immobiliare è doveroso distinguere le due tipologie esistenti: frazionamento catastale e frazionamento urbanistico.

Il frazionamento catastale prevede la registrazione al Catasto della divisione, frazionamento, dell’unità immobiliare originaria in due o più parti separate e indipendenti con relativa assegnazione di un nuovo subalterno per ciascuna nuova unità.

Il frazionamento urbanistico, invece, fa riferimento agli interventi edilizi eseguiti per il frazionamento dell’immobile e che modificano la pianta originaria depositata presso il Comune.

Il frazionamento catastale ha prevalentemente finalità fiscali e amministrative con l’obiettivo di gestire in maniera separata le diverse unità immobiliari prevedendone la vendita, la locazione, la successione ereditaria e il conseguente aumento del suo valore in quanto più unità separate potrebbero rendere di più che una unica di grandi dimensioni.

Similmente il frazionamento catastale ha come principale vantaggio quello di ridurre le spese di gestione, spesso ingenti, relative a immobili di grandi dimensioni.

Vantaggi del frazionamento

Riepilogando, quindi, il frazionamento immobiliare è una realtà che in molte circostanze si rivela potenzialmente vantaggiosa.

Innanzitutto per la capacità di aumentare il valore complessivo di un edificio. Suddividere un immobile in unità più piccole, infatti, potrebbe rendere quell’immobile più appetibile per potenziali acquirenti e locatari. C’è poi da considerare anche un vantaggio in termini di ottimizzazione dello spazio rendendolo maggiormente adattabile e fruibile a diversi usi (come quelli residenziali ma anche commerciali di un ufficio).

Allo stesso tempo, il frazionamento immobiliare può contribuire alla diversificazione degli investimenti: creando più unità, infatti, si possono avere più affitti dai quali trarre un guadagno senza dover dipendere (con tutti i rischi del caso) da una sola fonte di reddito.

Infine, ma non meno importanti, ci sono la capacità del frazionamento di rispondere alle diverse esigenze (come quelle familiari e di successione evitando controversie tra gli eredi) e la possibilità di usufruire di vantaggi fiscali e amministrativi riducendo i costi di gestione e le imposte che, altrimenti, bisognerebbe sostenere per l’unico immobile.

Frazionamento catastale: cosa comporta

Per procedere con il frazionamento catastale è necessario produrre al Comune una serie di documenti indispensabili. Innanzitutto la planimetria originale dell’immobile (o comunque l’ultima più recente), i dati catastali di quell’immobile e il progetto che prevede la divisione con la creazione delle nuove unità. Per ottenere questo progetto è necessario rivolgersi a un professionista, geometra o architetto, che lo elabori mediante il software Docfa.

Si tratta di un software scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate, con il quale compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l’accertamento, tra gli altri, delle variazioni dello stato, della consistenza e della destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane censite.

Nel caso in cui il frazionamento catastale riguardasse un terreno e non un edificio è necessario avere a disposizione una mappa rilasciata dal competente ufficio territoriale sulla quale il geometra o l’architetto elaboreranno il relativo progetto.

Il procedimento per il frazionamento catastale deve rifarsi all’iter previsto dal regolamento edilizio del Comune di competenza. La procedura prevede anche la trasmissione al Comune della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) firmata da un tecnico e, successivamente, la trasmissione dell’aggiornamento al Catasto.

Solo dopo il completamento della procedura si possono iniziare le opere edilizie previste. Al termine dei lavori è necessario inviare al Comune il certificato di collaudo il cui mancato assolvimento può determinare di andare incontro a sanzioni pecuniarie e amministrative.

Frazionamento urbanistico: differenze rispetto al frazionamento catastale

La principale differenza procedurale tra frazionamento urbanistico e frazionamento catastale è che il primo viene approvato, mediante SCIA, dal Comune di riferimento, mentre il frazionamento immobiliare dall’Agenzia delle Entrate tramite la procedura integrata nel software Docfa.

Per procedere con il frazionamento è indispensabile aver soddisfatto i requisiti previsti, soprattutto quelli legati ai parametri igienico-sanitari, il rapporto tra le superfici delle diverse stanze, la posizione delle finestre e il rispetto delle metrature minime. Inoltre, nel caso in cui l’immobile oggetto del frazionamento fosse ubicato all’interno di un condominio è necessario verificare la presenza di eventuali vincoli all’interno del Regolamento di Condominio (anche perché tale divisione provocherebbe l’aggiornamento dei millesimi).

Accatastamento di un fabbricato: quando è necessario procedere all'accatastamento

Come abbiamo visto ogni volta che si procede con il frazionamento immobiliare è necessario procedere all’accatastamento delle nuove unità. Questo vale anche per i fabbricati, salvo alcune eccezioni.

La procedura per l’accatastamento di un fabbricato prevede che il proprietario presenti la documentazione in due fasi distinte. La prima, tramite la cosiddetta procedura Pregeo, prevede l’introduzione del fabbricato nella mappa dei terreni presente al Catasto. La seconda fase, tramite procedura Docfa, la denuncia del fabbricato urbano al Catasto dei fabbricati.

Con la procedura di accatastamento il fabbricato viene prima inserito nell’estratto di mappa (foglio di mappa terreni) individuandone la sagoma nel lotto di terreno e la particella che prima era registrata come terreno. Dopo questi passaggi viene redatta la planimetria catastale (una per ogni fabbricato o unità immobiliare) che risulta utile per individuare la loro specifica ubicazione con l’elenco dei subalterni, l’intestazione catastale e alcuni modelli descrittivi che, insieme alle planimetrie, permettono di attribuire il classamento, la superficie o cubatura, la consistenza catastale e la relativa rendita catastale.

Esistono una serie di situazioni in cui l’accatastamento non è obbligatorio. È quanto previsto dal Decreto 28 del 1998 del Ministero delle Finanze che indica come non soggetti all’obbligo di accatastamento le seguenti tipologie di immobili:

• manufatti con superficie coperta inferiore agli 8mq;
• serre adibite alla coltivazione e protezione di piante sul suolo naturale;
• vasche per l’acquacoltura o quelle di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati e sprovvisti di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili con un’altezza utile minore di 1.80 metri e con una volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• manufatti precari privi di fondazione e non stabilmente fissati al suolo.

Ci sono poi immobili la cui iscrizione al catasto è obbligatoria ma non la rendita catastale. Questi sono: i fabbricati con le porzioni di corso di costruzione, le costruzioni non idonee all’uso produttive di reddito, i lastrici solari e le aree urbane.

Procedura e normativa

La normativa di riferimento è cambiata con l’entrata in vigore del Decreto Legge 133/2014 (e relativa sentenza della Cassazione) che ha previsto che il frazionamento immobiliare può essere effettuato tramite SCIA a prescindere da quando vengono effettuati i lavori. Quanto previsto dalla legge ha valore retroattivo quindi non vi è alcun rischio di illecito o reato. Questo significa anche che non è necessario l’ottenimento del Permesso di Costruire, salvo i casi in cui il frazionamento vada a incidere sui volumi e o i prospetti dell’immobile.

Dal punto di vista normativo è doveroso anche ricordare quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia. Qui, infatti, il frazionamento immobiliare è considerato un intervento di manutenzione straordinaria per il quale, quindi, è necessaria la sola CILA.

Tempistiche per frazionare un immobile: le fasi del processo di frazionamento

Generalmente per ottenere l’approvazione del frazionamento immobiliare non occorrono più di tre giorni. Le tempistiche sono prevalentemente condizionate dal completamento della pratica considerando come il geometra o l’architetto abbia bisogno di tempo per completarla. Per quel che riguarda il sopralluogo da parte del tecnico nominato dal Comune vi è l’obbligo che venga effettuato entro 72 ore dalla richiesta. I tempi si possono poi allungare per le disponibilità del notaio e degli uffici comunali che non sempre danno appuntamenti in tempi rapidi e possono passare anche a diverse settimane.

Costi medi per frazionare un immobile: fattori che influenzano il costo del frazionamento

Il costo per il frazionamento immobiliare è legato a diversi fattori. Innanzitutto l’onorario del geometra o dell’architetto per la compilazione della pratica. Nel caso di interventi edilizi per la divisione è stato stimato che bisogna prevedere circa 500€ ogni 10 metri quadrati. Per l’allaccio delle nuove utenze, invece, ci vogliono circa 350€. Il consiglio per risparmiare è quello di affidarsi a un unico interlocutore che possa seguire tutte le pratiche anche per evitare lungaggini e scarichi di responsabilità che potrebbero avere ripercussioni anche sui costi da sostenere.

Detrazioni fiscali

I costi sostenuti per il frazionamento immobiliare possono essere portati in detrazione quando si accede al Bonus ristrutturazione e agli incentivi per gli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli immobili. Per tutti gli interventi eseguiti fino al 31 dicembre 2024 è possibile ottenere una detrazione Irpef del 50% (in 10 rate annuali di pari importo) in quanto il frazionamento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria.

Quando e perché scegliere un architetto

L’architetto è un professionista che può condurre la pratica per il frazionamento immobiliare e si rivela la scelta più adatta per lavori più articolati e complessi (come quelli che possono coinvolgere interventi strutturali) ma anche per avere una valida consulenza creativa.

Quando e perché scegliere un geometra

Anche il geometra può svolgere tutto l’iter per la procedura di frazionamento immobiliare ed è consigliato rivolgersi a questo professionista per i lavori di entità limitata avendo la possibilità di ridurre i costi necessari per l’espletamento della pratica.

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