Avvocato specializzato in aste immobiliari: tutto quello che c'è da sapere sulle aste e come trovare il giusto consulente legale immobiliare

26 Novembre 2019 - Redazione

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Quando un immobile viene pignorato e messo in vendita si apre un’asta giudiziaria.

E' bene conoscere la normativa, le procedure e il funzionamento di questa particolare tipologia di compravendita.

Per rientrare di un debito un creditore può richiedere, tramite la procedura di recupero crediti giudiziale, il pignoramento di un bene. Se si tratta di un bene immobile, dopo l’atto del giudice esecutivo questo viene messo all’asta e la cifra maturata serve a estinguere, in tutto o in parte, il debito.

Parliamo quindi delle aste giudiziarie immobiliari, del loro funzionamento e di quanto percepisce l’avvocato specializzato per lo svolgimento di questo tipo di operazioni. Si tratta di informazioni molto utili per capire come muoversi in questo settore e riuscire a concludere degli affari vantaggiosi, senza inciampare in impedimenti e problemi di varia natura.

Aste immobiliari: come funzionano?

Il settore delle aste giudiziarie è considerato da molti particolarmente appetibile, essendo i prezzi molto interessanti, ma è altrettanto vero che ci sono diversi aspetti da considerare. Come vedremo, infatti, esistono diversi tipi di aste immobiliari, che variano tra loro in base alle disposizioni del giudice.

A differenza di quanto avviene nelle compravendite tra privati, le aste giudiziarie immobiliari assicurano meno garanzie all’acquirente. Questo perché non c’è la presenza del notaio e l’immobile viene venduto in “stato di fatto e di diritto”.

In caso ci fossero delle irregolarità, la responsabilità non è del tribunale che lo ha ceduto, ma dell’acquirente che dovrà poi gestirne le conseguenze. È un rischio che va tenuto in considerazione quando si partecipa ad un’asta giudiziaria immobiliare, anche a fronte del prezzo d’acquisto che, ovviamente, è più basso rispetto a quello di mercato.

Le aste giudiziarie immobiliari rappresentano un’opportunità, ma anche un rischio, che è necessario saper affrontare con competenza per evitare spiacevoli problemi.

Cosa bisogna sapere per partecipare alle aste giudiziarie?

Partecipare a un’asta giudiziaria non è sempre semplice e, come abbiamo appena detto, è necessario sapere come funzionano e chi vi può prendere parte. In questo senso alle aste giudiziarie immobiliari non può partecipare il debitore.

Quando si dispone un’asta giudiziaria viene emanato dal tribunale un avviso di vendita nel quale viene indicato il professionista delegato (e il custode se non è la stessa persona) e l’importo da versare come cauzione. Chi è interessato all’acquisto ha diritto a visionare l’immobile pignorato. Per farlo dovrà rivolgersi al custode o al professionista delegato.

Se ha intenzione di presentare un’offerta deve versare una cauzione (che solitamente è del 10% del valore dell’immobile). Tale cauzione gli verrà completamente rimborsata nel caso non si aggiudicasse l’asta. In caso di successo dell’asta, invece, il pagamento può avvenire anche attraverso un mutuo, ma solamente tramite le banche convenzionate con il tribunale.

Al momento dell’acquisto le eventuali pendenze giudiziarie esistenti sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, ecc...) vengono eliminate. Inoltre è molto utile sapere che se l’immobile messo in vendita nell’asta giudiziaria è occupato con un regolare contratto di locazione, l’acquirente dovrà attendere la fine dello stesso prima di potervi disporre diversamente. Ovviamente, divenendo il proprietario dell’immobile, percepirà il pagamento del canone d’affitto.

Aste con incanto ed aste senza incanto

Una distinzione importante nel campo delle aste giudiziarie immobiliari è quella relativa alle cosiddette aste con incanto e aste senza incanto.

L’asta con incanto è la forma più particolare. Per parteciparvi gli offerenti devono presentare la propria offerta in busta chiusa e all’interno deve essere compresa anche la cauzione.

Il giudice stabilisce un prezzo base sul quale gli interessati fanno le loro offerte. Una volta terminata questa fase preliminare, in caso di più offerenti, l’immobile non viene assegnato a chi ha fatto l’offerta più alta. Questa offerta più alta, infatti, diventa la base di partenza per un’asta a tutti gli effetti e chi ha presentato l’offerta partecipa a questa gara.

Inoltre in questo caso è possibile rilanciare l’offerta anche dopo la conclusione dell’asta. Questa offerta, però, deve essere superiore di almeno un quinto del prezzo che è stato raggiunto nell’incanto. Per questo secondo tipo di offerte la cauzione integrativa dovrà avere un importo del doppio rispetto a quella versata per partecipare alla prima asta.

Se l’asta con incanto non si conclude positivamente, si procede con un’asta senza incanto, ovvero una libera gara tra gli offerenti presenti.

Gli interessati presentano la loro offerta e, se dall’ultima di esse trascorrono 3 minuti senza alcun tipo di rialzo, l’asta senza incanto si conclude e l’immobile viene assegnato a chi ha fatto l’ultima offerta. In questo tipo di asta la cauzione viene stabilita successivamente nell’ordinanza di vendita e fa riferimento al prezzo base dell’asta.

Avvocato per aste giudiziarie immobiliari

Aste giudiziarie: qual è il compenso che spetta all'avvocato?

Di per sé la presenza di un avvocato non è obbligatoria per lo svolgimento delle aste giudiziarie immobiliari. Allo stesso tempo però essa si rivela molto utile data la complessità dell’operazione. Il compenso che spetta agli avvocati è inserito in specifiche tariffe ministeriali.

La legge che regolamenta questi compensi è il Decreto Ministeriale 227 del 15/10/2015. In questo decreto si raggruppano le varie operazioni svolte dall’avvocato in modo da quantificare in maniera forfettaria i compensi che bisogna loro riconoscere.

Il decreto prevede quattro diverse fasi:

  • l’attività preliminare;
  • l’assegnazione dell’asta;
  • il trasferimento di proprietà;
  • la distribuzione.

Nella prima fase all’avvocato viene conferito l’incarico ed egli esamina tutta la documentazione. Nella seconda fase egli si occupa delle pratiche annesse alla vendita così come, nella fase successiva, all’espletamento delle attività legate al passaggio di proprietà. Infine, l’ultima fase, è quella che prevede la ripartizione della somma derivata dalla vendita dell’immobile.

Come trovare il giusto avvocato specializzato in aste immobiliari

Partecipare a un’asta immobiliare non è mai semplice e l’assistenza di un avvocato specializzato si rivela preziosa e determinante per almeno due motivi: evitare problemiperseguire una strategia vincente. L’esperienza nel settore degli avvocati specializzati in aste immobiliari permette di conoscere sia i meccanismi con i quali portare avanti una trattativa, che la conoscenza della normativa vigente (versamento della cauzione, domanda di partecipazione, eccetera).

Attraverso il portale Quotalo è possibile trovare diversi professionisti e valutare diversi profili. In questo modo si può facilmente individuare quello più coerente con le proprie esigenze e partecipare alle aste immobiliari con un’elevata possibilità di successo.

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