Cosa si intende con ipoteca su un immobile, quando si applica, cosa comporta, come si cancella

Tutto ciò che c'è da sapere sull'ipoteca sulla casa

L’ipoteca sull’abitazione è un diritto reale di garanzia, costituito al fine di garantire un credito spettante al creditore in caso di eventuale inadempimento da parte del debitore.

In poche parole, l’ipoteca rappresenta una forma di garanzia cosiddetta tipica che ha come scopo quello di garantire un credito altrui. In che modo? In caso di inadempimento il creditore ipotecario, ovvero colui nei cui confronti è stata concessa l’ipoteca, dispone di appositi strumenti coattivi, che analizzeremo nel corso dell'articolo, per soddisfare i propri interessi.             

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• Indice contenuti
• Che cos'è l'ipoteca sulla casa
• Cosa implica e cosa comporta l'ipoteca sulla casa
• Cosa dice l'articolo 2808 del Codice civile
• Quanti e quali tipi di ipoteche esistono
• Come sapere se sulla propria casa c'è un'ipoteca
• Quando scade l'ipoteca sulla casa
• Come cancellare l'ipoteca sulla casa o come si estingue per i tre differenti tipi
• Quando e perché una casa non è ipotecabile
• Cos'è la restrizione dell'ipoteca
• È possibile vendere una casa con ipoteca?
• A chi rivolgersi per cancellare un'ipoteca

Che cos'è l'ipoteca sulla casa

Come anticipato, il diritto di ipoteca rientra nel novero dei diritti reali di garanzia ed è disciplinato dall’art. 2808 del c.c. il quale dispone che l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari; inoltre, l'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.

Dalla lettura della norma appena citata è possibile comprendere che il legislatore abbia concesso al creditore ipotecario il potere di espropriare i beni vincolati (ovvero i beni ipotecati) in modo preferenziale rispetto agli altri creditori. In poche parole, quando il debitore risulta essere inadempiente, il creditore potrà senz’altro domandare che l’immobile ipotecato venga venduto coattivamente, quindi contro la volontà del debitore proprietario, anche nel caso in cui tale bene sia stato nel frattempo venduto a terzi.

Si parla a tal riguardo del diritto di sequela esercitabile dal creditore ipotecario. 

In sunto, il bene ipotecato, anche nel caso in cui dovesse essere venduto dal debitore, rimane gravato dall’ipoteca iscritta precedentemente all’atto di alienazione, pertanto, è senz’altro opponibile all’acquirente.

Cosa implica e cosa comporta l'ipoteca sulla casa

Avere un’ipoteca sulla propria abitazione significa avere un vero e proprio peso gravante sull’immobile che ne riduce il valore.

Quando una casa risulta essere gravata da un’ipoteca, infatti, difficilmente quest’ultima verrà acquistata da un terzo, poichè questo eventuale terzo acquirente risulterebbe esposto, proprio a causa dell' iscrizione dell’ipoteca, al diritto di sequela esercitabile dal creditore ipotecario. 

Al fine di evitare tutto questo e fare salvo il proprio acquisto, l’eventuale terzo acquirente dovrebbe estinguere, pagando integralmente il prezzo, l’ipoteca, ma tutto ciò come si può ben comprendere scoraggia inevitabilmente l’acquisto di case ipotecate.

Occorre però precisare che l’esistenza di un'ipoteca sulla casa non limita in alcun modo il pieno e libero godimento della stessa da parte del pieno proprietario. Infatti, avere un diritto reale di garanzia su una casa non significa poterne godere o impedirne la vendita o la donazione a terzi, fermo restando il diritto di sequela sopra citato. 

Il diritto reale di ipoteca fa la differenza solo e se il debitore non dovesse adempiere ai propri obblighi, casistica in cui il creditore ipotecario può, nei limiti e nelle forme previste dalla legge, domandare l’espropriazione del bene oggetto di garanzia in modo tale da ottenere il soddisfacimento coattivo del proprio credito.

Infine, occorre altresì precisare che, ove il ricavato della vendita coattiva dovesse essere superiore alla parte del credito inadempiuta, la differenza dovrà essere necessariamente data al debitore.

Cosa dice l'articolo 2808 del Codice civile

Come anticipato, l’articolo 2808 c.c. disciplina la costituzione e gli effetti dell’ipoteca.

Questa norma stabilisce che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni oggetto di garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza, ovvero con prelazione, sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Ancora, al secondo comma stabilisce che l’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo (si pensi ad esempio al terzo datore di ipoteca) e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

Infine, all’ultimo comma, l’art. 2808 c.c. dispone che l’ipoteca possa essere di tre tipi:

1. Legale
2. Giudiziale
3. Volontaria

Leggendo la norma è possibile comprendere quali sono le caratteristiche del diritto reale di garanzia di ipoteca; viene riconosciuto innanzitutto il potere di espropriare il bene oggetto della garanzia, anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti e nelle forme stabilite dal Codice di procedura civile, in caso di inadempimento del debitore.

Ciò significa che non è possibile, per il creditore ipotecario, espropriare alcunché se il debitore adempie.

Un altro aspetto che contraddistingue l’ipoteca è il diritto del creditore ipotecario a soddisfarsi con precedenza sul ricavato del prezzo dell’espropriazione del bene ipotecato rispetto a terzi.

Ovviamente questa prelazione deve fare i conti con eventuali altre ipoteche, si pensi ad esempio ad un credito garantito da un’ipoteca di secondo grado (in caso di doppia ipoteca); in questo caso il credito sarà sì soddisfatto prima degli altri creditori “chirografari” ma sarà postergato rispetto al credito garantito con ipoteca di primo grado.

Infine, sempre dalla lettura del 2808 c.c. è possibile comprendere che oggetto dell’ipoteca può essere non solo un bene del debitore ma anche di un terzo, il quale può quindi con un proprio bene garantire il debito altrui. A tal riguardo si discorre di “terzo datore d’ipoteca”. 

Quanti e quali tipi di ipoteche esistono

Il Codice Civile prevede come abbiamo visto ben tre tipi di ipoteca, l’ipoteca legale, ai sensi dell’art. 2817 c.c. l’ipoteca giudiziale, ai sensi dell’art. 2818 c.c. e, infine, l’ipoteca volontaria ai sensi dell’art. 2821 c.c.

In realtà, è bene precisare che il diritto di ipoteca è “unico” ciò che cambia è solamente il modo di costituzione dell’ipoteca stessa. 

1. L'ipoteca legale viene iscritta ogni volta che si verifica un atto di alienazione (classica è la compravendita) di un bene immobile e non vi sia l’espressa rinunzia da parte dei contraenti alla medesima. L’ipoteca legale in questo caso sorge automaticamente a garanzia degli obblighi (tutti) che derivano dall’atto di alienazione. Il conservatore dei Registri Immobiliari effettuerà automaticamente l’iscrizione ogni qualvolta, in un atto notarile di vendita o di alienazione in generale, non trovi la rinunzia espressa all’ipoteca legale. Infine, è bene precisare che in realtà l’ipoteca legale sorge anche in favore dei coeredi o dei soci ed altri condividenti per il pagamento dei conguagli in sede di divisione o di divisione giudiziale.
2. L'ipoteca giudiziale ha il proprio titolo costitutivo all’interno di un provvedimento emesso dal Giudice. Può essere iscritta ogni volta in cui vi sia una condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di un’obbligazione di risarcimento del danno. La sentenza, infatti, rappresenta un titolo idoneo per iscrivere ipoteca giudiziale. Rappresentano altresì titoli idonei anche il lodo arbitrale, ove sia esecutivo, nonché i provvedimenti provenienti da autorità giudiziali straniere (a patto che ne sia stata riconosciuta efficacia sul territorio italiano).
3. L’ipoteca volontaria, infine, viene concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata e mai per testamento, stante il divieto espresso. Si tratta sicuramente del caso più frequente nella prassi, si pensi a tutti coloro che per poter ottenere il mutuo finalizzato all’acquisto di una casa, la ipotecano volontariamente appunto.

Come sapere se sulla propria casa c'è un'ipoteca

Per verificare se sulla propria casa ci sia o meno un’ipoteca è necessario effettuare una visura ipotecaria o ipocatastale.

Grazie a questo particolare documento è possibile sapere se quel determinato immobile sia gravato da ipoteca o da qualsiasi altra formalità pregiudizievole. Per poter ottenere una visura ipotecaria è necessario rivolgersi alla Conservatoria o in alternativa andare direttamente da un Notaio

In entrambi i casi, per poter richiedere ed ottenere il certificato è fondamentale essere in possesso sia dei dati catastali dell’immobile interessato dalla visura nonché i dati anagrafici del soggetto di cui si vuol conoscere il patrimonio immobiliare.

Ad ogni modo è possibile chiedere ed ottenere la visura anche direttamente online sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate o rivolgendosi ad apposite piattaforme specializzate nel disbrigo di pratiche di conservatoria. 

Quando scade l'ipoteca sulla casa

L’ipoteca ha una durata ben precisa fissata dalla legge; per la precisione, l'iscrizione di un’ipoteca ha una durata pari a 20 anni e questo significa che chi intende rinnovare l’iscrizione dell’ipoteca prima della scadenza del suddetto arco temporale, può farlo in modo da far sì che l’ipoteca possa durare per altri 20 anni senza estinguersi. 

Dopo i vent'anni previsti, il diritto di ipoteca si estingue definitivamente, sicché non sarà più possibile rinnovare l’ipoteca ma al massimo sarà possibile iscriverne una nuova.

Come cancellare l'ipoteca sulla casa o come si estingue per i tre differenti tipi

La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione della formalità nel Registro delle Imprese.

L’estinzione dell’ipoteca non determina l’automatica cancellazione dell’ipoteca (si pensi alla scadenza del termine ventennale sopra descritto), viceversa la cancellazione dell’ipoteca determina sempre l’estinzione dell’ipoteca.

Fatta questa piccola premessa occorre ora analizzare le modalità differenti di cancellazione dell’ipoteca a seconda delle varie tipologie.

1. L'ipoteca giudiziale può essere cancellata saldando il proprio debito e con apposita richiesta presso gli uffici competenti. L’ipoteca può essere cancellata nelle seguenti situazioni: estinzione del debito, vendita forzata del bene, rinuncia da parte del creditore al proprio credito e apposita dichiarazione in cui si attesta che vi sia stato perimento del bene immobile garantito da ipoteca.
2. L’ipoteca volontaria può essere cancellata o con un contratto o con apposita dichiarazione. In particolare, essa può avvenire sia con la procedura semplificata realizzata mediante invio di una comunicazione da parte dell’istituto di credito ai relativi uffici (e in questo caso non occorre andare dinanzi al Notaio), sia con atto notarile. In questo caso è necessario rivolgersi al Notaio al fine di sottoscrivere un atto unilaterale di “consenso” alla cancellazione dell’ipoteca. Infine, può essere cancellata su ordinanza del giudice
3. L’ipoteca legale infine può essere cancellata con apposito atto notarile, mentre in caso di contenzioso verrà disposta direttamente dal Giudice la cancellazione.

Quando e perché una casa non è ipotecabile

In via generale ogni creditore può ipotecare liberamente la casa del debitore, o qualsiasi altro suo bene immobile.

Tuttavia nel nostro ordinamento esiste il divieto di pignoramento sulla prima casa che vale però solo ed esclusivamente per l’Agenzia delle Entrate quando il debito è relativo ad imposte, tasse o sanzioni.

In realtà tale divieto non è nemmeno assoluto in quanto opera solo qualora:

1. Il debitore non abbia altri immobili se non quello in cui vive (anche per semplici quote;
2. L’abitazione in questione fosse adibita a civile abitazione e fosse il luogo di residenza del debitore;
3. L’abitazione non sia di lusso.

Nel caso in cui dovesse mancare anche una sola di queste condizioni, la casa può essere pignorabile da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Ma tutto ciò vale anche per l’ipoteca? Assolutamente no. Il divieto posto per l’Agenzia delle entrate, infatti, vale solo per il pignoramento e non già per l’ipoteca; questo significa che la prima casa può essere ipotecata anche ove fosse l’unico immobile del debitore e ove il creditore fosse l’esattore. 

L'unico limite all’ipoteca della casa è l’accertamento del credito da parte del Giudice divenuto definitivo, oppure sulla base di altro titolo esecutivo (ad esempio atto notarile).

Ciò significa che non è possibile, ad esempio, ipotecare una casa sulla base di una semplice bolletta non pagata o sulla base di un contratto scritto con scrittura privata non adempiuto.

Cos'è la restrizione dell'ipoteca

La restrizione dell’ipoteca è disciplinata dall’art. 2872 c.c. il quale stabilisce che la riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione oppure restringendo a una parte soltanto dei beni.

In quest’ultimo caso, ovvero in caso di restrizione, non si riduce la somma iscritta bensì si sottrae un bene o parte di esso alla garanzia ipotecaria.

Al secondo comma la norma citata precisa che la restrizione può avere luogo anche ove l’ipoteca sia stata iscritta con riferimento ad un singolo bene a patto però che quest’ultimo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere, si pensi ad esempio ad un immobile con più piani.

È possibile vendere una casa con ipoteca?

Come anticipato, la concessione del diritto di ipoteca su una casa non limita in alcun modo il potere di vendere il bene, pertanto il proprietario di una casa ipotecata può legittimamente venderla senza il consenso del creditore ipotecario e senza incorrere in alcuna sanzione.

Ovviamente, come già precisato, il creditore ipotecario è garantito con già citato diritto di sequela.

A chi rivolgersi per cancellare un'ipoteca

Se hai intenzione di cancellare l’ipoteca dalla tua abitazione è sempre opportuno rivolgersi ad un professionista legale in modo da comprendere se ed in che maniera sia possibile cancellare l’ipoteca gravante sul tuo immobile.

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