Il permesso di costruire: quando si utilizza e da chi viene rilasciato?
14 Marzo 2026 - Redazione
Il permesso di costruire (che ha sostituito la vecchia concessione edilizia) è il titolo abilitativo edilizio previsto dall'art. 10 del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001) per gli interventi di maggiore rilevanza urbanistica. È necessario rivolgersi al Comune di competenza e affidarsi a un professionista abilitato per la predisposizione del progetto.
- Indice dei contenuti
- Quando serve il permesso di costruire
- Come si richiede: l'iter passo dopo passo
- Chi può richiederlo
- Costi e oneri di urbanizzazione
- Novità del Decreto Salva Casa 2024
Il permesso di costruire è obbligatorio nei seguenti casi principali:
- Costruzione di un nuovo edificio.
- Ristrutturazione edilizia pesante che comporti aumenti di volumetria, modifica della sagoma o cambio di destinazione d'uso con opere.
- Mutamento di destinazione d'uso di un immobile già realizzato, quando comporta opere edilizie rilevanti.
- Modifiche alla sagoma di un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici, ambientali o storico-artistici.
- Sopraelevazione di un edificio esistente.
Per interventi di minore entità (manutenzione straordinaria, ristrutturazione leggera, cambio d'uso senza opere strutturali) può essere sufficiente la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Il confine tra i diversi titoli abilitativi è stato parzialmente ridefinito dal Decreto Salva Casa (L. 105/2024).
Come si richiede: l'iter passo dopo passo
La procedura per ottenere il permesso di costruire si articola nei seguenti step:
- Il soggetto interessato interpella un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra) per la valutazione di fattibilità.
- Il professionista predispone il progetto edilizio e allega la documentazione tecnica e amministrativa richiesta dal Comune.
- La domanda viene presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune competente, che nomina un responsabile del procedimento.
- Il responsabile del procedimento verifica la conformità del progetto alle norme statali, regionali e comunali e può richiedere integrazioni o modifiche entro i termini previsti.
- Trascorsi 60 giorni (120 per Comuni con più di 100.000 abitanti o per progetti di notevole entità) senza risposta, si applica la regola del silenzio-assenso e il permesso si intende rilasciato.
- I lavori devono essere avviati entro 1 anno dal rilascio del permesso e conclusi entro 3 anni dall'inizio dei lavori (termini prorogabili per cause di forza maggiore).
Possono richiedere il permesso di costruire i seguenti soggetti:
- Proprietario o comproprietario del terreno o dell'edificio (nel caso di comproprietà è necessario l'assenso degli altri proprietari).
- Affittuario o usufruttuario, limitatamente agli interventi di manutenzione straordinaria o restauro e, nel caso dell'affittuario, solo con il consenso scritto del proprietario.
- Condomino che intende intervenire sulle parti comuni, previo consenso degli altri condomini nelle forme previste dalla legge.
- Successore legale di un immobile: il permesso di costruire si trasferisce automaticamente insieme all'immobile.
Il costo complessivo del permesso di costruire è composto da diverse voci. La tabella seguente riassume le principali.*
| Voce di costo | Importo indicativo | Note |
|---|---|---|
| Onorario del professionista | 1.500 – 8.000 € | Varia in base alla complessità del progetto e alla categoria professionale (talvolta è una % sul'ammontare totale dell'appalto) |
| Marche da bollo e diritti di segreteria | 200 – 600 € | Dipende dal Comune e dall'entità dell'intervento |
| Oneri di urbanizzazione primaria | Variabile per Comune | Strade, fognature, parcheggi, allacciamenti alle utenze |
| Oneri di urbanizzazione secondaria | Variabile per Comune | Scuole, verde pubblico, strutture sanitarie e sociali |
| Contributo sul costo di costruzione | Coefficiente comunale × superficie | Proporzionale al valore dell'intervento; escluso per alcune categorie (es. prima casa) |
* Importi indicativi basati su un campione statistico di preventivi 2026. I valori effettivi dipendono dal Comune, dalla zona urbanistica e dall'entità dell'intervento.
Novità del Decreto Salva Casa 2024Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024) ha introdotto alcune semplificazioni rilevanti che impattano anche sull'ambito di applicazione del permesso di costruire:
- Tolleranze costruttive ampliate (dal 2% al 6% a seconda delle dimensioni dell'immobile): le difformità rientranti nelle nuove soglie non costituiscono abuso edilizio e non richiedono sanatoria.
- Sanatoria delle difformità parziali: è possibile regolarizzare le parziali difformità rispetto al titolo originario tramite procedura semplificata, senza necessità di un nuovo permesso di costruire.
- Cambio d'uso senza opere: in molti casi il mutamento di destinazione d'uso senza interventi edilizi è stato semplificato, riducendo i casi in cui è necessario il permesso di costruire.
Se vuoi saperne di più sul tema condoni puoi proseguire su questo articolo relativo al Decreto Salva Casa con requisiti e finalità specifiche.
Data la complessità della normativa e le frequenti variazioni locali, è sempre consigliabile affidarsi a un geometra o a un architetto per valutare il titolo abilitativo corretto per il proprio intervento.
