Rendite catastali in crescita dopo il Superbonus? Scopri se ti riguarda e trova un esperto

Rendite catastali in aumento per chi ha usufruito del Superbonus

Il Superbonus è finito, almeno per come lo abbiamo conosciuto da maggio del 2020 quando, a seguito del lockdown per la pandemia, è stato introdotto. Con la Legge 207/2024 (la Legge di Bilancio 2025), infatti, il Superbonus può essere utilizzato solamente per i lavori iniziati prima del 15 ottobre 2024.

A seguito di quella data il Superbonus del 110% non esiste più (nei prossimi anni ridurrà anche l’aliquota), ma non sono terminate (anzi!) le implicazioni legali di averne usufruito.

Come ribadito anche dall’Agenzia delle Entrate (Provvedimento n 38133 del 7 febbraio 2025), chi ha beneficiato del Superbonus 110 % è tenuto a presentare la variazione catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori. In caso contrario c’è il rischio di sanzioni amministrative. Vediamo, quindi, come procedere per assolvere a questo obbligo di legge.

• Indice contenuti
• Che cosa sono le rendite catastali?
• L’aggiornamento delle rendite catastali: Cos'è e come funziona
• Come un consulente o un tecnico può aiutare nella gestione delle rendite catastali
• Quando scatta l’aumento delle rendite catastali?
• La procedura legale per aggiornare la rendita catastale
• Implicazioni fiscali dell’aumento della rendita catastale
• Costi della consulenza per l’aggiornamento catastale
• Come trovare il consulente nella tua zona

Che cosa sono le rendite catastali?

Per comprendere meglio e in maniera completa l’obbligo di legge cui sono tenuti coloro che hanno beneficiato del Superbonus del 110% e che hanno da poco terminato i lavori (o che li completeranno a breve), è importante partire dal concetto di rendita catastale.

Questo è il valore fiscale che viene attribuito a un’unità immobiliare. Il valore calcolato in base alla grandezza (metri quadrati, numero di vani) e alla tariffa unitaria stabilità da ciascun Comune.

Dalla rendita catastale dipende l’importo di numerose imposte immobiliari, tra cui l’IMU, la TASI (o TARI), l’IRPEF e l’imposta di registro dovuta in caso di compravendita o successione di un immobile.

• Per conoscere la rendita catastale aggiornata di un immobile è sufficiente accedere al servizio dedicato dell’Agenzia delle Entrate.

L’aggiornamento delle rendite catastali: cos'è e come funziona

Il secondo aspetto importante da chiarire è legato all’aggiornamento delle rendite catastali. Si tratta di quella procedura necessaria a seguito di lavori che hanno determinato modifiche strutturali a un immobile. È una procedura obbligatoria quando:

• si cambia la destinazione d’uso
• si aggiungono pertinenze
• si migliora l’efficienza energetica
• si aumenta la resistenza sismica
• si eseguono lavori strutturali che modificano la consistenza (aggiunta di nuovi vani, ampliamenti, eccetera)

L’obbligo riguarda anche tutti quegli interventi che hanno causato un incremento di valore dell’immobile tramite una variazione superiore al 15% della rendita catastale originaria.

Molti di questi interventi sono quelli, trainati o trainanti, effettuati beneficiando del Superbonus del 110%, motivo per cui è necessario prevedere l’aggiornamento della rendita catastale.

L’aggiornamento, che va comunicato tramite la presentazione della variazione catastale (mediane procedura DOCFA), va effettuato dal proprietario dell’immobile entro 30 giorni dalla fine dei lavori o dal rilascio del certificato di agibilità.

L’Agenzia delle Entrate può inviare lettere per sollecitare l'aggiornamento della variazione a seguito di ispezioni o di controlli incrociati dei dati.

Come un consulente o un tecnico può aiutare nella gestione delle rendite catastali

Come assolvere all’obbligo di aggiornamento della rendita catastale? Come abbiamo visto è necessario presentare la cosiddetta dichiarazione DOCFA. Questa, come spiega l’Agenzia delle Entrate, va presentata mediante apposito software Docfa - Documenti catasto fabbricati e tramite un atto predisposto da un professionista tecnico abilitato.

Le figure professionali autorizzate a presentare l’aggiornamento della rendita catastale sono architetti, ingegneri, dottori agronomi e forestali, geometri, periti edili, agrotecnici e periti agrari.

È quindi indispensabile affidarsi a un professionista che possa non solo predisporre la pratica, ma anche guidare il proprietario dell’immobile alla verifica che tutti i dati siano corretti.

Compito del professionista, infatti, è anche quello di verificare la congruità dei dati da comunicare all’Agenzia delle Entrate, anche nell’ottica di evitare contestazioni future, con tutte le possibili conseguenze del caso.

Il professionista, inoltre, si occupa di raccogliere tutti i documenti necessari (planimetrie, ricevute, certificati energetici) e a predisporre e inviare la pratica telematica tramite l’apposito software, monitorandone l’esito.

Il ruolo dei professionisti è quindi indispensabile dal punto di vista strettamente legale, ma è anche un vantaggio perché permette di velocizzare l’elaborazione e l’invio della pratica, riducendo il rischio di errori responsabili di possibili sanzioni.

Quando scatta l’aumento delle rendite catastali?

Come abbiamo visto gli immobili ristrutturati con il Superbonus 110% possono dover aggiornare la rendita catastale. Questo vale però solamente nel caso in cui vi è una modifica significativa delle caratteristiche dell'immobile e quando superano una certa soglia.

Va sottolineato – confermando l’importanza e la necessità di rivolgersi a un professionista abilitato, che non tutti gli interventi causano un aumento che supera la soglia.

Un solaio termico o l'isolamento acustico, per esempio, potrebbero non alterare la superficie in modo significativo. Inoltre interventi combinati (per esempio la realizzazione di un cappotto termico e l’installazione di un impianto fotovoltaico) possono invece cumulare i loro effetti e superare la soglia del 15% anche senza ampliamenti volumetrici.

Infine se gli interventi del Superbonus rivelano irregolarità edilizie preesistenti (volumetrie non dichiarate, difformità), è comunque necessario un aggiornamento catastale, indipendentemente dall'incremento della rendita.

Per confermare ogni dubbio sulla necessità dell’obbligo di effettuare l’aggiornamento della rendita catastale è possibile fare una simulazione DOCFA che permette di confrontare la rendita prima e dopo i lavori. Se, come detto, l'aumento supera il 15%, la presentazione della pratica DOCFA è obbligatoria entro 30 giorni dalla fine dei lavori. In caso contrario la dichiarazione è facoltativa.

• Ricordiamo che la mancata presentazione della variazione comporta sanzioni da 1.032€ a 8.264€

Per stabilire l’aumento delle rendite catastali bisogna effettuare un calcolo piuttosto articolato che si basa su diversi parametri:

• tabelle OMI
• coefficienti di rivalutazione
• consistenza aggiornata

Le Tabelle OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) riportano i valori di mercato in riferimento alle zone e alle categorie catastali. Queste tabelle servono a fornire un valore economico aggiornato dell’immobile in base alla sua ubicazione e alla destinazione d’uso.

I coefficienti di calcolo del valore catastale sono stabiliti dall’Agenzia delle Entrate e variano in base alla categoria e alla destinazione dell’immobile (prima casa, seconda casa, ecc.). Servono per determinare il valore catastale su cui basare la valutazione dell’incidenza economica degli interventi effettuati.

Infine, la consistenza catastale. È un parametro che viene aggiornato tenendo conto delle modifiche (strutturali e funzionali) apportate all’edificio.

La procedura legale per aggiornare la rendita catastale

Dal punto di vista legale la procedura da seguire prevede innanzitutto l’obbligo di utilizzare il software DOCFA sviluppato dall’Agenzia delle Entrate.

L’invio avviene esclusivamente per via telematica alla sede territoriale di riferimento applicando al documento le firme digitali sia del tecnico che ha elaborato la pratica che quelle del proprietario dell’immobile.

Nella pratica devono essere sempre include sia le planimetrie aggiornate che la relazione tecnica e la rendita proposta.

L’aggiornamento della rendita catastale può essere di due tipi:

• spontaneo
• d’ufficio

Nel primo caso è il proprietario dell’immobile che, terminati i lavori agevolati con il Superbonus, comunica entro 30 giorni la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. L’adempimento spontaneo consente di regolarizzare la posizione fiscale evitando sanzioni e di aggiornare correttamente le varie imposte.

Discorso diverso, invece, quando il proprietario non rispetta l’obbligo. È allora l’Agenzia delle Entrate che, a seguito di controlli incrociati che suggeriscono l’irregolarità, invia una lettera di compliance al contribuente richiedendo chiarimenti e sollecitando la regolarizzazione.

Possono quindi verificarsi due possibilità, il contribuente regolarizza la sua posizione o non risponde alla richiesta senza aggiornare la rendita. In quest’ultimo caso l’Agenzia delle Entrate può procedere con un accertamento d’ufficio attribuendo una nuova rendita e stabilendo la situazione di irregolarità fiscale.

Questa provoca una sanzione pecuniaria (da 1.032€ a 8.264€) e l’aggiornamento automatico della rendita con il ricalcolo delle imposte dovute e la possibile richiesta degli arretrati.

Implicazioni fiscali dell’aumento della rendita catastale

Comunicare l’aumento della rendita catastale è un obbligo di legge che ha diverse ripercussioni. Un immobile con un valore maggiore, infatti, determina una base imponibile più alta. Sono diverse le imposte che risentono di questo aumento, in modo particolare:

• IMU
• TARI
• Imposta di registro

Inoltre l’aumento della rendita catastale incide anche sull’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente). Questo parametro, infatti, tiene conto anche del patrimonio immobiliare, motivo per cui un valore catastale più alto aumenta anche l’ISEE con tutte le conseguenze anche e soprattutto in termini di impossibilità di accedere ai bonus legati al reddito o alle prestazioni sociali agevolate.

Costi della consulenza per l’aggiornamento catastale

L’ultimo aspetto sul quale concentrare l’attenzione è legato ai costi da sostenere sia per la parcella del professionista che si occupa della pratica di aggiornamento della rendita catastale che per l’aggiornamento in sé.

Per ogni unità immobiliare bisogna pagare un tributo fisso di 70€ all’Agenzia delle Entrate, più un’imposta di bollo di circa 16 euro ogni 4 pagine della domanda. Il prezzo del tributo è stato aumentato proprio nel 2025, mentre in passato era di circa 50€.

A questi bisogna aggiungere i costi della parcella del professionista che variano, ovviamente, anche e soprattutto in base al tipo di lavoro. Mediamente il compenso si aggira intorno ai 300-400€ per un appartamento semplice, mentre per una pratica più complessa si può arrivare tranquillamente a 600-800€.

Come trovare il consulente nella tua zona

Abbiamo avuto modo di approfondire più nel dettaglio l’importanza (e l’obbligo di legge) di aggiornare le rendite catastali degli immobili sui quali sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus. Un lavoro complesso e articolato che richiede, anche per la trasmissione telematica della pratica, il ricorso a un professionista abilitato.

Se hai effettuato lavori con il Superbonus e non hai ancora verificato o aggiornato la rendita catastale del tuo immobile, non rischiare sanzioni. Trova un tecnico esperto nella tua zona per ricevere una consulenza personalizzata e gestire la tua pratica in sicurezza.