Cambio destinazione uso: cos’è, come si richiede e a chi rivolgersi

Cambio destinazione uso: cos’è, come si richiede e a chi rivolgersi

Il cambio di destinazione d'uso è una procedura che permette di modificare legalmente le finalità di utilizzo di un immobile

Applicato al settore immobiliare la destinazione d’uso fa riferimento a come per legge determinati immobili possono essere utilizzati (e quindi venduti, affittati e gestiti). In presenza di alcuni determinati requisiti è possibile chiedere il cambio destinazione d’uso, ovvero la modifica della categoria di appartenenza di quell’edificio.

Con l'introduzione del Decreto Salva Casa 2024 (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024), le regole sono state notevolmente semplificate, rendendo più agevole trasformare, ad esempio, un ufficio in un'abitazione o un magazzino in un locale commerciale.

Facciamo chiarezza su questa importante pratica edilizia andando a individuarne gli aspetti essenziali, quando accedervi, come fare e a chi rivolgersi.

• Indice contenuti
• Cosa sono le categorie funzionali degli immobili
• Cambio d'uso: le novità del Salva Casa 2024
• Impatto del cambio di destinazione d'uso sulle categorie funzionali
• Valutazione delle implicazioni di un cambio di categoria funzionale
• Quale titolo edilizio serve? (SCIA o Permesso)
• Fasi del processo di cambio di destinazione d'uso
• Architetto o Geometra: come scegliere?
• AnalIsi dei costi e valutazione economica
• Faq - domande frequenti

 

Cosa sono le categorie funzionali degli immobili

Per comprendere il procedimento del cambio destinazione d’uso è necessario partire dall’articolo 23-ter del DPR 380/01, il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, che classifica gli immobili in cinque categorie funzionali in base al loro utilizzo prevalente:

• La categoria residenziale: fa riferimento alle unità destinate a uso abitativo ed è importante precisare che per rientrare in questa categoria è necessario che la maggior parte dell’unità immobiliare sia destinata a questo scopo. Rientrano nella categoria residenziale anche gli immobili utilizzati in modo promiscuo, quindi unitamente ad altre categorie funzionali.

• La categoria turistico-ricettiva: fa riferimento ad alberghi, ostelli, campeggi, aree di sosta e tutte quelle residenze che hanno come destinazione d’uso quella a carattere ricettivo.

• La categoria produttiva e direzionale: fa riferimento a ogni attività destinata alla produzione (o trasformazione) di beni o servizi. Quindi rientrano in questo campo i laboratori, i magazzini, le industrie, le banche, gli studi professionali, i centri di ricerca e gli uffici.

• La categoria commerciale: fa riferimento a negozi, mercati, bar, pub, ristoranti e in genere alle attività di somministrazione di alimenti e bevande.

• La categoria agricola: riguarda gli immobili destinati alla produzione agraria, alle colture, all’allevamento e alla forestazione compresi i servizi connessi e compatibili con queste attività.

Nel caso in cui un immobile avesse più destinazioni d’uso quella di riferimento è quella prevalente da intendersi come quella che utilizza maggior superficie utile.

Il cambio di destinazione d'uso è considerato urbanisticamente rilevante quando un immobile passa da una di queste categorie a un'altra (es. da commerciale a residenziale). Se invece la modifica avviene all'interno della stessa categoria (es. da negozio a ristorante), il cambio non è considerato rilevante ai fini urbanistici

 

 

Cambio d'uso: le novità del Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 ha introdotto importanti semplificazioni, modificando l'art. 23-ter del Testo Unico Edilizia per rendere più agevole il cambio di destinazione d'uso, soprattutto all'interno delle aree urbane (zone omogenee A, B, C).

Le principali novità sono:

1. Semplificazione per cambi senza opere: Il cambio di destinazione d'uso che non comporta lavori edili è ora considerato edilizia libera e richiede una semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
2. Meno oneri per i cambi "verticali": Per il cambio di destinazione d'uso di una singola unità immobiliare tra categorie diverse (es. da ufficio ad abitazione), non sono più dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria (costi per strade, fognature, ecc.), ma solo quelli di urbanizzazione secondaria (costi per scuole, verde pubblico, ecc.), se previsti.
3. Prevalenza della norma nazionale: Le nuove disposizioni nazionali prevalgono su eventuali regolamenti comunali più restrittivi non ancora adeguati, come confermato da recenti sentenze (TAR Lazio).

 

Impatto del cambio di destinazione d'uso sulle categorie funzionali

Il cambio di destinazione d’uso non è un mero atto amministrativo di inserimento di quell’immobile in una o l’altra categoria funzionale. Il passaggio può avere un impatto significativo sulla sua struttura, distribuzione degli spazi e design. Un immobile inizialmente progettato per ospitare un magazzino, per esempio, se viene trasformato in un loft residenziale o un locale per la ristorazione, oltre al cambio della categoria funzionale dovrà prevedere modifiche strutturali importanti per consentirne di usufruirne in maniera adeguata alla nuova destinazione d’uso.

Similmente un vecchio centro commerciale, un edificio industriale abbandonato, una scuola dismessa o qualsiasi altra struttura di questo tipo se trasformata in un ufficio, in un condominio o in un alloggio per studenti necessita non solo del cambio di destinazione d’uso, ma anche di un adeguamento strutturale, tecnico, igienico-sanitario e di design adeguato al nuovo utilizzo.

 

Valutazione delle implicazioni di un cambio di categoria funzionale

Come anticipato, il cambio di destinazione d’uso non è una mera pratica, ma il risultato di una serie di attività e valutazioni anche preliminari al processo vero e proprio. Prima di procedere con il cambio di categoria funzionale di un immobile, infatti, è doveroso valutare se questo è possibile, quanto andrà a incidere sul valore dell’immobile, quali saranno i costi da sostenere per la ristrutturazione e l’adeguamento alla nuova destinazione d’uso e i vari ostacoli cui si può andare incontro.

In questo senso il ruolo di un architetto o di un geometra si rivela essenziale per condurre un’analisi tecnica e uno studio di fattibilità economica adeguato a quell’immobile e alla nuova categoria funzionale in modo da considerare tutti gli elementi coinvolti.

Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è possibile solamente quando non vi è nessuna limitazione esplicita da parte del regolamento condominiale (se l’unità è all’interno di un condominio) e se vi è il rispetto delle normative vigenti e delle prescrizioni dimensionali sui rapporti aeroilluminanti, le superfici minime e tutto quello previsto dai regolamenti tecnici. Inoltre non deve esserci nessun impedimento nei piani regolatori locali,  né alcun limite impiantistico (pendenza degli scarichi, possibilità di realizzare la canna fumaria, eccetera).

 

Quale titolo edilizio serve? (SCIA o Permesso)

Dopo il Salva Casa, il titolo edilizio necessario dipende dall'entità delle opere. Non è più sempre richiesto il Permesso di Costruire, che rimane obbligatorio solo per gli interventi più invasivi.

Tipo di intervento	Titolo richiesto
Cambio d'uso senza opere	SCIA
Cambio d'uso con opere di manutenzione straordinaria leggera (CILA)	SCIA
Cambio d'uso con opere soggette a SCIA (art. 22 TUE)	SCIA
Cambio d'uso con opere di ristrutturazione edilizia "pesante"	Permesso di Costruire (o SCIA alternativa)

In sintesi, la SCIA è diventata la procedura standard per la maggior parte dei cambi di destinazione d'uso, specialmente se non comportano modifiche strutturali sostanziali. Per la certezza del titolo corretto, è sempre fondamentale la consulenza di un tecnico abilitato.

  

Fasi del processo di cambio di destinazione d'uso

La procedura per un cambio di destinazione d'uso si articola in diverse fasi, che richiedono il supporto di un professionista tecnico:

1. Studio di fattibilità: Il tecnico (architetto o geometra) verifica che il cambio sia consentito dal piano regolatore comunale e dal regolamento condominiale. Controlla inoltre il rispetto dei requisiti igienico-sanitari (rapporti aeroilluminanti, altezze minime, ecc.).
2. Presentazione del titolo edilizio: In base ai lavori da eseguire, il tecnico presenta al Comune la pratica edilizia corretta (SCIA o Permesso di Costruire).
3. Esecuzione dei lavori (se previsti): Si realizzano gli interventi di ristrutturazione necessari per adeguare l'immobile alla nuova funzione.
4. Variazione catastale: A fine lavori, si presenta all'Agenzia delle Entrate la pratica di variazione catastale (DOCFA) per aggiornare la categoria e la rendita dell'immobile.
5. Segnalazione Certificata di Agibilità: Si deposita in Comune il certificato che attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dei locali.

 

Architetto o Geometra: come scegliere?

La scelta del professionista a cui affidarsi dipende dalla complessità dell'intervento.

Professionista	Quando sceglierlo	Competenze principali
Architetto	Interventi complessi, con modifiche strutturali, progettazione di interni o su edifici vincolati.	Visione globale, progettazione architettonica, creatività, gestione di progetti complessi.
Geometra	Interventi con opere minori, gestione pratiche burocratiche e catastali.	Competenza tecnica, conoscenza delle normative locali, gestione pratiche amministrative, costo inferiore.

 

Quanto costa il cambio di destinazione d'uso?

Il costo totale di un cambio di destinazione d'uso è variabile e dipende da tre fattori principali:

• Parcella del professionista: L'onorario per lo studio di fattibilità, la redazione delle pratiche e la direzione lavori. Varia in base alla complessità e al professionista scelto.
• Oneri di urbanizzazione: Contributi dovuti al Comune. Come visto, grazie al Salva Casa, per i cambi di singole unità immobiliari sono dovuti solo gli oneri di urbanizzazione secondaria, con un notevole risparmio.
• Costo dei lavori di ristrutturazione: La spesa per gli eventuali interventi edili e impiantistici necessari per adeguare l'immobile.

Indicativamente, i soli costi burocratici (diritti di segreteria, oneri) possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di euro, a seconda del Comune e del tipo di intervento.

 

FAQ (Domande Frequenti)

Posso trasformare un negozio in un'abitazione?
Sì, è un cambio di destinazione d'uso "verticale" (da commerciale a residenziale). Grazie al Salva Casa, è sempre consentito nelle zone A, B e C, presentando una SCIA (se senza opere) o il titolo adeguato per i lavori. Non si pagano gli oneri di urbanizzazione primaria.

È possibile cambiare la destinazione d'uso di un seminterrato?
Sì, ma la normativa è demandata alle Regioni. Il passaggio a residenziale è ammesso solo se espressamente previsto dal piano urbanistico comunale e se vengono rispettati tutti i requisiti igienico-sanitari (altezza, luce, aerazione).

Cosa succede se cambio destinazione d'uso senza autorizzazione?
Si commette un abuso edilizio. Le sanzioni prevedono il pagamento di una multa e l'obbligo di ripristinare la destinazione d'uso originaria. È fondamentale procedere sempre con il supporto di un tecnico abilitato.