Cambio destinazione uso: cos’è, come si richiede e a chi rivolgersi

Cambio destinazione uso: cos’è, come si richiede e a chi rivolgersi

Può capitare di sentir parlare di destinazione d’uso di un immobile. Si tratta, molto semplicemente, delle finalità e delle modalità con cui quel bene viene utilizzato. Applicato al settore immobiliare la destinazione d’uso fa riferimento a come per legge determinati immobili possono essere utilizzati (e quindi venduti, affittati e gestiti). In presenza di alcuni determinati requisiti è possibile chiedere il cambio destinazione d’uso, ovvero la modifica della categoria di appartenenza di quell’edificio.

Facciamo chiarezza su questa importante pratica andando a individuarne gli aspetti essenziali, quando accedervi, come fare e a chi rivolgersi.

• Indice contenuti
• Cosa sono le categorie funzionali degli immobili
• Tipi di cambio di destinazione d'uso
• Impatto del cambio di destinazione d'uso sulle categorie funzionali
• Valutazione delle implicazioni di un cambio di categoria funzionale
• Autorizzazioni, normative e requisiti legali
• Fasi del processo di cambio di destinazione d'uso
• Tempistiche relative all’ottenimento del cambio di destinazione d’uso
• Quando e perché rivolgersi ad un architetto per il cambio di destinazione d’uso
• Quando e perché scegliere un geometra per il cambio di destinazione d’uso
• ANALISI DEI costi e valutazione economica

Cosa sono le categorie funzionali degli immobili

Per comprendere il procedimento del cambio destinazione d’uso è necessario partire dall’articolo 23-ter del DPR 380/01, il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Qui vengono elencate le cinque categorie cui può appartenere un immobile, ovvero: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale, commerciale e agricola.

• La categoria residenziale: fa riferimento alle unità destinate a uso abitativo ed è importante precisare che per rientrare in questa categoria è necessario che la maggior parte dell’unità immobiliare sia destinata a questo scopo. Rientrano nella categoria residenziale anche gli immobili utilizzati in modo promiscuo, quindi unitamente ad altre categorie funzionali.

• La categoria turistico-ricettiva: fa riferimento ad alberghi, ostelli, campeggi, aree di sosta e tutte quelle residenze che hanno come destinazione d’uso quella a carattere ricettivo.

• La categoria produttiva e direzionale: fa riferimento a ogni attività destinata alla produzione (o trasformazione) di beni o servizi. Quindi rientrano in questo campo i laboratori, i magazzini, le industrie, le banche, gli studi professionali, i centri di ricerca e gli uffici.

• La categoria commerciale: fa riferimento a negozi, mercati, bar, pub, ristoranti e in genere alle attività di somministrazione di alimenti e bevande.

• La categoria agricola: riguarda gli immobili destinati alla produzione agraria, alle colture, all’allevamento e alla forestazione compresi i servizi connessi e compatibili con queste attività.

Nel caso in cui un immobile avesse più destinazioni d’uso quella di riferimento è quella prevalente da intendersi come quella che utilizza maggior superficie utile.

Tipi di cambio di destinazione d'uso

La principale distinzione cui può essere classificato il cambio di destinazione d’uso è se questo sia rilevante o meno. Lo si considera rilevante quando quell’immobile venga destinato, a prescindere dall’esecuzione di interventi edilizi o meno, a un’altra categoria funzionale. Un appartamento che voglia essere destinato ad affittacamere o ostello, per esempio, non è considerato un cambio di destinazione d’uso rilevante in quanto rientra all’interno della stessa categoria funzionale.

Discorso diverso, invece, il passaggio di un appartamento da residenziale a produttiva o direzionale nel quale vi è il passaggio da una categoria funzionale all’altra.

Impatto del cambio di destinazione d'uso sulle categorie funzionali

Il cambio di destinazione d’uso non è un mero atto amministrativo di inserimento di quell’immobile in una o l’altra categoria funzionale. Il passaggio può avere un impatto significativo sulla sua struttura, distribuzione degli spazi e design. Un immobile inizialmente progettato per ospitare un magazzino, per esempio, se viene trasformato in un loft residenziale o un locale per la ristorazione, oltre al cambio della categoria funzionale dovrà prevedere modifiche strutturali importanti per consentirne di usufruirne in maniera adeguata alla nuova destinazione d’uso.

Similmente un vecchio centro commerciale, un edificio industriale abbandonato, una scuola dismessa o qualsiasi altra struttura di questo tipo se trasformata in un ufficio, in un condominio o in un alloggio per studenti necessita non solo del cambio di destinazione d’uso, ma anche di un adeguamento strutturale, tecnico, igienico-sanitario e di design adeguato al nuovo utilizzo.

Valutazione delle implicazioni di un cambio di categoria funzionale

Come anticipato, il cambio di destinazione d’uso non è una mera pratica, ma il risultato di una serie di attività e valutazioni anche preliminari al processo vero e proprio. Prima di procedere con il cambio di categoria funzionale di un immobile, infatti, è doveroso valutare se questo è possibile, quanto andrà a incidere sul valore dell’immobile, quali saranno i costi da sostenere per la ristrutturazione e l’adeguamento alla nuova destinazione d’uso e i vari ostacoli cui si può andare incontro.

In questo senso il ruolo di un architetto o di un geometra si rivela essenziale per condurre un’analisi tecnica e uno studio di fattibilità economica adeguato a quell’immobile e alla nuova categoria funzionale in modo da considerare tutti gli elementi coinvolti.

Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è possibile solamente quando non vi è nessuna limitazione esplicita da parte del regolamento condominiale (se l’unità è all’interno di un condominio) e se vi è il rispetto delle normative vigenti e delle prescrizioni dimensionali sui rapporti aeroilluminanti, le superfici minime e tutto quello previsto dai regolamenti tecnici. Inoltre non deve esserci nessun impedimento nei piani regolatori locali,  né alcun limite impiantistico (pendenza degli scarichi, possibilità di realizzare la canna fumaria, eccetera).

Autorizzazioni, normative e requisiti legali

Il cambio di destinazione d’uso richiede sempre il Permesso di Costruire. Questo perché anche se il cambio richiede interventi di lieve entità, l’immobile finale è diverso da quello iniziale. Solo nel caso in cui il cambio di destinazione d’uso ricade nella stessa categoria funzionale è sufficiente presentare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, così come previsto dal Decreto Legge 76/2020. Il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso, mentre nel caso di cambio di categoria vanno valutate, come anticipato, eventuali limitazioni legate ai piani regolatori, ai vincoli storici o ambientali o altre normative locali.

Al termine di ogni pratica di cambio di destinazione d’uso va previsto anche un aggiornamento catastale con la comunicazione della nuova configurazione dell’immobile. Nuova configurazione che determinerà una nuova categoria, una nuova rendita catastale con un ricalcolo delle imposte dovute per quell’immobile. Nel caso di cambio di categoria funzionale va depositato presso il Comune di competenza anche il relativo Certificato di Agibilità.

Fasi del processo di cambio di destinazione d'uso

L’iter da seguire per l’ottenimento del cambio di destinazione d’uso comincia dal rivolgersi a un professionista (geometra o architetto) che si occuperà di consultare gli archivi comunali per prendere copia dei documenti necessari alla pratica (concessioni, permessi di costruire, agibilità, SCIA, eccetera). Per il loro ottenimento il professionista dovrà presentare una richiesta di visura delle pratiche. Quindi procede con la verifica della regolarità urbanistica dell’immobile e l’assenza di abusi e anomalie. Lo step successivo prevede l’analisi con il controllo della presenza dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento effettuato e la redazione del Permesso di Costruire.

Tempistiche relative all’ottenimento del cambio di destinazione d’uso

Il tempo necessario per un cambio di destinazione d'uso può variare in base a diversi fattori, come la complessità del progetto e le normative locali.

Quando e perché rivolgersi ad un architetto per il cambio di destinazione d’uso

Il lavoro di un architetto si contraddistingue per la possibilità e l’abilità di intervenire a livello globale sull’edificio. Quindi se il cambio di destinazione d’uso comporta modifiche significative con la progettazione e la ristrutturazione degli spazi interni ed esterni si rivela più adatta la consulenza di un architetto che ha una visione d’insieme migliore anche in termini di creatività, sostenibilità e rispetto delle normative edilizie.

Quando e perché scegliere un geometra per il cambio di destinazione d’uso

Nel caso di cambi di destinazione d’uso nei quali gli interventi strutturali sono minori o si ha prevalentemente bisogno di una gestione burocratica della pratica è indicato rivolgersi a un geometra. Oltre a garantire una competenza tecnica nel settore il geometra permette di seguire tutte le pratiche burocratiche amministrative e le procedure catastali con la conoscenza delle normative locali e nel complesso un costo minore rispetto a quello che potrebbe essere chiesto da un architetto.

Analisi dei costi e valutazione economica

Il costo da sostenere per la pratica del cambio di destinazione d’uso dipende da diversi fattori. Innanzitutto l’onorario che va riconosciuto al professionista per la richiesta delle pratiche urbanistiche e la redazione della documentazione necessaria.

Se poi ci sono interventi di ristrutturazione da prevedere bisogna considerare non solo i costi diretti, ma anche quelli indiretti legati all’eventuale coordinamento dei lavori del cantiere da affidare a un professionista. Dal punto di vista prettamente burocratico (oneri di urbanizzazione, diritti di segreteria, eccetera) si stima che il costo si assesti intorno ai 100€ per ogni metro quadrato.

Per una valutazione economica efficace si consiglia di fare una stima dei costi prima di iniziare ogni tipo di pratica andando a bilanciare i costi e i benefici anche sul lungo periodo del cambio di destinazione d’uso. Il confronto con un professionista in questo senso è sempre raccomandato per avere tutte le informazioni utili e ricevere suggerimenti e indicazioni per risparmiare e aumentare i vantaggi di questo tipo di intervento.

Hai bisogno di un geometra o un architetto per una pratica di cambio di destinazione d’uso? Rivolgiti ai nostri professionisti per ricevere un preventivo personalizzato, analizzare i costi e avere le indicazioni necessarie per fare la scelta più vantaggiosa.