CDU - Certificato Destinazione Urbanistica: cos'è e a che cosa serve

14 Luglio 2022 - Redazione

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Certificato Destinazione Urbanistica (CDU): di cosa si tratta e quando serve

Il certificato di destinazione urbanistica o CDU è un documento necessario da allegare all’atto di compravendita in quanto racchiude tutti i dati che riguardano la proprietà, quali i riferimenti catastali, i parametri e la destinazione urbanistica. Viene rilasciato dal comune e redatto dall’ufficio tecnico di competenza e si basa sul piano regolatore generale o sul piano urbanistico comunale (anche detto PUC) mettendo in evidenza eventuali vincoli come i limiti idrogeologici o paesaggistici.

 

A cosa serve un Certificato di Destinazione Urbanistica?

Il certificato di destinazione urbanistica è quindi un documento che serve in fase di compravendita, soprattutto quando si tratta di un lotto che supera i 5.000 m². Questo certificato è necessario per attestare che l’area sia realmente di natura edificabile, agricola, residenziale o aziendale al fine di evitare abusi da parte dell’acquirente che potrebbe utilizzarla in maniera diversa dalla sua destinazione.

La destinazione di un immobile consiste infatti nell’utilizzo stabilito dal comune di appartenenza. Inoltre nella certificazione di destinazione urbanistica l’ufficio tecnico del comune pone anche i vincoli relativi all’area. Nell’utilizzazione dell’immobile bisogna infatti sempre rispettare i vincoli archeologici, paesaggistici e idrogeologici.

Il CDU costituisce pertanto una garanzia nelle operazioni di compravendita perché definisce il tipo e la quantità di lavori che è possibile effettuare in quell’area senza che vi sia rischio di abuso da nessuna delle due parti, nè da chi compra nè da chi vende.

Normativa certificato di destinazione urbanistica  

Quanto costa un Certificato di Destinazione Urbanistica?

L’articolo 30 del DPR 6/2001 sancisce che scopo del CDU è quello di certificare quali sono i parametri urbanistici e i vincoli relativi ad una determinata area. In un atto di compravendita come è stato detto è indispensabile allegare il certificato, tuttavia la sua richiesta comporta un costo minimo da sostenere. Per ottenere un CDU è necessario acquistare due marche da bollo da 16€, una da consegnare al momento della presentazione della domanda e l’altra per quando si ritirerà il certificato.

Nel caso in cui quest ultimo dovesse superare le quattro pagine, sarà necessaria un’ulteriore marca da bollo in quanto è previsto che per ogni quattro pagine ve ne sia una. A tutto ciò bisogna aggiungere anche il costo dei diritti di segreteria che è variabile in quanto dipende dal comune in cui viene fatta la richiesta. Il CDU è sempre soggetto ad imposta di bollo sia per la richiesta che per il rilascio tranne quando è ad uso successione.

 

Quanto tempo ci vuole per un Certificato di Destinazione Urbanistica?

Il certificato di destinazione urbanistica può essere richiesto dal proprietario, dal co-proprietario o anche dagli eredi e va richiesto per via telematica o direttamente presentando l’apposito modulo di richiesta al comune di appartenenza (eventualmente allegando alla domanda una fotocopia della carta d’identità ed i dati catastali) dove viene redatto dall’ufficio tecnico competente.

Come previsto dal DPR 6/2001 il certificato deve essere sottoscritto dal rappresentante dell’ufficio comunale, per cui il rilascio non è immediato. Il termine per rilasciare il CDU è di 30 giorni dalla data di presentazione della domanda e nel caso di mancato rilascio, a norma dell’articolo 30 comma 4 DPR 6/2001, potrà essere rilasciata una certificazione sostitutiva che attesti l’avvenuta presentazione della domanda.

Una volta consegnato il certificato ha validità un anno, a meno che non vi siano delle modifiche a livello urbanistico.

Validità certificato di destinazione urbanistica  

Chi paga il Certificato di Destinazione Urbanistica?

La mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica all’atto di compravendita determina la nullità dell’atto. Si tratta quindi di un documento indispensabile; oltre al costo delle marche da bollo, però, per ottenere il CDU è necessario sostenere costi fissi e costi variabili in rapporto al comune di appartenenza che sono a carico esclusivamente del richiedente e più precisamente del proprietario del terreno, tenuto ad includere il CDU a tutto il resto della documentazione dell’atto della vendita.

 

Quali sono le destinazioni urbanistiche?

La destinazione urbanistica indica quindi la natura, la destinazione dell'area dell'immobile e la modalità con la quale questo può essere utilizzato nel rispetto delle norme del comune di appartenenza e in relazione a tutte le sue caratteristiche strutturali ed architettoniche.

Secondo il testo unico per l’edilizia nell’articolo 23 ter del DPR 380/2001 sono previste quattro categorie di destinazioni urbanistiche : quella rurale, quella commerciale, quella produttiva e quella residenziale e turistico-ricettiva. Si tratta di una distinzione generale perché in realtà le categorie vengono poi ulteriormente definite dalle leggi regionali e dagli strumenti del comune di appartenenza, secondo una regolamentazione normativa che permette il cambio d’uso con categorie diverse da quelle stabilite dal decreto.

Il cambio d’uso comporta generalmente la necessità di ottenere permessi, pertanto il passaggio dall’una all’altra categoria ha dei costi variabili da comune a comune ed in rapporto alla classe della nuova destinazione d’uso. Nel caso in cui il cambio della destinazione d’uso venisse richiesto nell’ambito della stessa categoria, secondo l’articolo 23 questo è sempre consentito tranne nei casi in cui la legislazione regionale si oppone e prevale sulla legge nazionale.

Chi può richiedere il certificato di destinazione urbanistica  

Quando allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica?

Per riassumere, il CDU è un documento che contiene tutti i dati inerenti alla proprietà che preveda la presenza di un terreno. In esso sono contenuti i dati catastali, i parametri urbanistici e le destinazioni urbanistiche. Si tratta di un documento richiesto in caso di compravendita o di passaggio di proprietà, pena la nullità dell’atto di vendita di tutti i terreni che abbiano una superficie pari o superiore a 5.000 m².

Non è richiesto nel caso in cui il terreno sia di pertinenza del fabbricato o abbia superficie inferiore a 5.000 m². Il certificato di destinazione urbanistica non è inoltre da allegare in caso di donazioni tra coniugi o parenti in linea diretta oppure di divisioni ereditarie in quanto saranno gli stessi eredi a comunicare il valore del terreno trasmettendo una auto-dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Qualora si rendesse necessario consultare un architetto, su Quotalo.it è possibile richiedere la consulenza del professionista edile più adatto alle proprie esigenze.

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