Avvocato esperto in abusi edilizi: tutto quello che ti occore sapere e a chi rivolgersi in caso di abusi edilizi

30 Luglio 2021 - Redazione

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Avvocato esperto in urbanistica: di che figura professionale si parla

Il diritto urbanistico è una branca del diritto amministrativo e si occupa sostanzialmente della pianificazione degli spazi urbani. Più precisamente, si occupa della disciplina e della pianificazione degli spazi urbani a cui ogni comune deve attenersi per provvedere alla puntuale regolamentazione della normativa applicabile sul suo territorio.

In parole povere, il territorio comunale è suddiviso in aree specifiche entro le quali è possibile determinate tipologie di costruzioni o meno, ad esempio, ci sono zone cosiddette “agricole” dove non è possibile costruire abitazioni per uso civile.

Per conoscere le distinte zone presenti nell’area comunale è necessario consultare il piano urbanistico, in esso infatti è sancito come e quando è possibile edificare o ristrutturare un determinato edificio. Ovviamente per poterlo consultare in modo adeguato è necessario avere alcune conoscenze di base, ed è per questo che è consigliabile rivolgersi sempre ad un esperto in queste particolari circostanze.

Avvocato specializzato in urbanistica chi è e di cosa si occupa

Dare una definizione precisa del diritto urbanistico è sicuramente molto complesso, questo perché la legislazione urbanistica è estremamente ampia e frammentaria. Con il passare degli anni, infatti, il legislatore ha cercato più e più volte di trovare una soluzione mediante due distinti testi unici: uno una materia di edilizia, e l’altro in materia di espropriazione per pubblica utilità.

Entrambi i testi normativi citati sono entrati in vigore nel 2003, seppur, ancora oggi, non sono stati completamente attuati. Ad ogni modo, le principali leggi urbanistiche da conoscere sono sicuramente la legge n. 1150 del 1942, il D.P.R n. 380 del 2001 (Testo Unico in materia edilizia), il D.P.R. 325 del 2001 (Testo Unico in materia di espropriazione), la Legge Bucalossi (1977) che impone il famoso obbligo di dover ottenere il permesso di costruire e pagare gli oneri di concessione. Ovviamente queste sono solo alcune delle diverse norme concernenti il diritto urbanistico.

Tuttavia, per riuscire a comprendere il loro scopo è fondamentale chiedersi e, soprattutto capire, qual è lo scopo di questa particolare branca del diritto. Lo scopo di questo complesso di norme che va sotto il nome di diritto urbanistico è quello di assicurare un uso corretto e razionale del territorio (sia urbano che extraurbano), mediante precise prescrizioni e vincoli da rispettare.

Tuttavia, se si è interessati ad effettuare lavori di costruzione, abbattimento, ristrutturazione ecc è sempre consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in urbanistica ed edilizia in modo da ridurre al minimo tutti i possibili rischi di abuso. È necessario avere solide conoscenze tecniche per riuscire a capire dove, come e quando è possibile effettuare determinati tipi di lavoro, in caso contrario, si rischiano importanti sanzioni. Generalmente gli avvocati specializzati in questa particolare branca del diritto forniscono i loro servizi sia a favore dei privati, sia a favore della Pubblica Amministrazione.

Ad esempio, nei rapporti intersoggettivi tra privati, l’avvocato esperto in urbanistica può dare il suo supporto in caso di vizi nella costruzione dell’immobile (magari perché non conformi ai patti contrattuali), può aiutare il cliente nella interpretazione di un contratto d’appalto (o altre tipologie contrattuali) ecc. Inoltre, come tutti gli altri avvocati, fornisce i suoi servizi a tutti coloro che hanno intenzione di agire in giudizio per far rispettare i propri diritti da eventuali turbative cagionate da altri soggetti, pubblici o privati. In poche parole, si tratta di un professionista specializzato proprio nel settore dell’urbanistica e del diritto amministrativo in generale.

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Quali sono le fonti del diritto urbanistico

Come sopra accennato, la normativa in materia di urbanistica è piuttosto ampia e lacunosa, ad ogni modo, è fondamentale capire quali sono le fonti che lo regolamentano.

Nel nostro tessuto ordinamentale la prima legge concernente l’urbanistica è stata la legge n.2359 del 1865 mediante la quale è stato istituito il cosiddetto “piano regolatore” come strumento facoltativo adottabile dai Comuni con più di 10 mila persone. Con il passare degli anni ci sono stati diversi interventi legislativi, tuttavia, la svolta è avvenuta molti anni dopo, ovvero nel 1942 con la legge 1150 (cosiddetta legge urbanistica) che ancor oggi è comunemente considerata come la fonte primaria del diritto urbanistico.

Il motivo è semplice, il testo normativo testé richiamato si occupa proprio della disciplina urbanistica, stabilisce i modi di attuazione, i confini e la portata dei piani territoriali di coordinamento e dei diversi piani regolatori presenti a livello comunale (piani regolatori particolareggiati, generali, ecc).

Infine, la legge in questione, si occupa anche delle regole concernenti la costruzione edilizia ed indica altresì le modalità di determinazione dell’indennità da corrispondere in caso di esproprio. Un’altra norma estremamente importante è il Testo Unico in materia di edilizia ovvero il d.p.r. 380 2001.

Si tratta di una fonte normativa che da un lato si occupa dell’attività edilizia, dall’altra, la normativa tecnica per l’edilizia (si pensi ad esempio alle disposizioni in materia di superamento delle barriere architettoniche, norme per la sicurezza degli impianti ecc).

Esistono tracce del diritto urbanistico anche nella carta costituzionale, anzi, nella sua versione originaria menzionava proprio l’urbanistica nell’articolo 117 (materia di competenza contesa tra lo Stato centrale e le Regioni). Tuttavia, nel 2001, a seguito della tanto discussa riforma del titolo V della Costituzione, la materia, nonostante sia rimasta nell’alveo della competenza concorrente, acquista una diversa e più ampia nomenclatura: Governo del territorio.

Sono rilevanti, sempre per quanto concerne il diritto urbanistico, altre due norme racchiuse nella Costituzione ovvero l’articolo 41 e l’articolo 42.

Il primo, infatti, prevede che “la legge determina i programmi e i controlli opportuni perché l’attività economica pubblica e privata possa essere indirizzata e coordinata a fini sociali”.

L’articolo successivo, invece, dispone che “la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti" e che "la proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale.

Quali sono i reati che si configurano all'interno del diritto urbanistico e come vengono sanati

Il regime sanzionatorio concernenti gli illeciti in materia urbanistico-edilizia è piuttosto severo e si distingue in due tipologie di sanzioni: amministrative e penali. Le prime, a loro volta, vengono distinte a seconda delle caratteristiche ad esempio esistono sanzioni amministrative di tipo pecuniario oppure no (si pensi alla demolizione oppure alla riduzione in ripristino dei luoghi, confisca, acquisizione gratuita al patrimonio dell’amministrazione pubblica competente ecc).

Inoltre, è bene precisare un aspetto molto importante, in molti pensano, erroneamente, che le sanzioni penali siano necessariamente più efficienti rispetto a quelle amministrative, tuttavia, non è sempre così. Nel settore in esame, infatti, potrebbe avere una funzione deterrente “maggiore” una sanzione amministrativa non pecuniaria come ad esempio la demolizione dell’immobile, piuttosto che una sanzione penale.

Ad ogni modo, per avere una maggiore consapevolezza del sistema sanzionatorio è fondamentale analizzare anche le sanzioni di rilievo penale e, a tal proposito, occorre analizzare il contenuto dell’art 44 del T.U rubricato proprio “sanzioni penali”.

La norma citata si suddivide in tre diverse lettere a cui corrispondono tre diverse ipotesi di reato con pene sempre più gravi. La lettera c) ad esempio si riferisce ai cosiddetti abusi urbanistici commessi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, paesaggistico ecc, nonché alla cosiddetta lottizzazione abusiva dei terreni a scopo edilizio. La lettera a), invece, ha un vero e proprio valore “residuale” e riguarda tutti gli abusi urbanistici commessi al di fuori degli altri casi.

È bene precisare un aspetto importante, la norma in esame fa espressamente salve le sanzioni amministrative. Questo significa che, alcune sanzioni illeciti di natura edilizia possono dar luogo non solo a conseguenze di natura penale ma anche a conseguenze amministrative. Un esempio può rendere più chiara la situazione, si prenda il caso dell’esecuzione di lavori in assenza (o totale difformità) del cosiddetto permesso di costruire.

Il fatto citato sarà punibile innanzitutto a titolo di contravvenzione (ex art. 44) con contestuale obbligo di rimozione o totale demolizione dell’opera. Infine, occorre prendere in considerazione anche i reati concernenti nelle opere di conglomerato cementizio armato (ex artt. 71-75). Si tratta, in parole povere, dei reati rubricati: lavori abusivi, omessa denuncia dei lavori, responsabilità del direttore dei lavori, mancanza di certificato di collaudo. Questi, sono puniti solo ed esclusivamente con la pena dell’ammenda

Come vengono sanate le irregolarità

Le irregolarità sopra illustrate, come accennato, danno luogo a responsabilità penale ed amministrativa, tuttavia, esistono anche alcuni rimedi per evitare problemi. Si pensi ad esempio alla sanatoria e ai condoni edilizi, soluzioni molto diverse tra loro utilizzabili per regolarizzare i cosiddetti abusi edilizi. Onde evitare confusioni, è bene fare alcune precisazioni, il condono edilizio è strettamente connesso all’abuso edilizio.

In parole povere, si tratta di una sorta di “grazia” concessa dall’ordinamento giuridico a favore di coloro che hanno posto in essere una condotta illecita. Ad esempio, chi ha realizzato una costruzione in spregio della normativa urbanistica in vigore, può denunciare (anche da solo) la propria situazione in modo da ottenere la messa in regola della costruzione stessa. Il condono, infatti, si basa su un’apposita istanza presentata dal soggetto interessato (ovvero colui che ha effettuato l’abuso) e permette di legittimare tutte le violazioni effettuate entro determinati archi temporali.

Il condono edilizio, infatti, è regolamentato sempre da una legge statale che ne determina in modo puntuale l’inizio e la durata massima. Nel corso degli anni, nel nostro Paese si sono succedute ben tre leggi sul condono edilizio: la legge numero 47 del 1985, la legge numero 724 del 1994 e il Decreto Legge numero 269 del 2003, convertito successivamente in legge numero 326 del 2003.

Grazie a queste leggi è stato possibile per tantissime persone regolarizzare gli abusi compiuti negli anni precedenti. Diversa dal condono edilizio è la cosiddetta sanatoria edilizia, ovvero, un particolare provvedimento amministrativo che permette di mettere in regola gli eventuali abusi derivanti dalla mancata richiesta di costruzione, della CILA(Comunicazione di inizio lavori) oppure della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

È bene precisare, altresì, che, per il semplice fatto di avere effettuato dei lavori senza le apposite autorizzazioni o permessi, occorre corrispondere una precisa sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da versare al Comune. Ad ogni modo, nel caso non sia possibile quantificare con precisione l’importo da corrispondere, la somma minima da pagare ammonta ad euro 516.

Ovviamente questo non significa che per ottenere la sanatoria è sufficiente pagare la sanzione, è fondamentale, infatti, provare che le opere edili abusive abbiano acquistato la famosa doppia conformità.

Tale termine indica che l’immobile da sanare è stato costruito (o comunque modificato) nel rispetto della normativa edilizia ed urbanistica vigente al momento dell’inizio dei lavori. Inoltre, gli immobili devono comunque essere conformi alle norme in vigore al momento della sanatoria.

In parole povere, si tratta di una concessione data in modo posticipato. Infine, la sanatoria può essere richiesta innanzitutto dal soggetto possessore del titolo abilitativo, dal committente, dal costruttore oppure da chiunque abbia acquistato l’immobile. Infine, occorre prendere in considerazione anche il cosiddetto condono in aree vincolate.

Ai sensi dell’articolo 32 comma 27 del D.L. 296/2003 (cosiddetta terza legge sul condono) sono sanabili le opere edilizie abusive realizzate in aree sottoposte a particolari vincoli come ad esempio quello ambientale, paesaggistico ecc.

Ovviamente è necessario che sussistano determinati requisiti previsti dalla legge citata ovvero: devono essere opere realizzate prima della creazione del vincolo, le opere, ancorché abusive, devono essere comunque conformi alle prescrizioni urbanistiche, devono essere opere di minore rilevanza (corrispondenti ai numeri 4, 5, 6 dell’allegato numero 1, infine, deve sussistere il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, qualunque esso sia.

Lotta all'abusivismo edilizio: a chi rivolgersi

Per combattere gli abusi edilizi è necessario rivolgersi a professionisti specializzati nel settore dell’urbanistica e dell’edilizia. Se hai bisogno del parere di un avvocato esperto, Quotalo.it è la piattaforma adatta per trovare il professionista più vicino a te. In questo modo è possibile sapere come muoversi senza commettere ulteriori illeciti ed incorrere a responsabilità non solo amministrative ma anche penali.

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