Tipologie di pratiche edilizie: una guida completa e come rivolgerti al giusto architetto

Tipologie di pratiche edilizie: una guida completa e come rivolgerti al giusto architetto

Quando si deve intervenire su un fabbricato, sia per la sua costruzione, modifica o ristrutturazione, bisogna prevedere la relativa pratica edilizia. Con questo termine si intende l’insieme dei documenti e dei procedimenti con i quali si comunica o si richiede l’autorizzazione all’ente competente (solitamente l’Ufficio Tecnico del Comune) l’esecuzione di quei lavori.

Queste pratiche oltre a rappresentare un obbligo di legge sono indispensabili per dotare l’immobile di tutta la documentazione che lo riguarda e poterne disporre liberamente anche per l’eventuale locazione o compravendita. Scopriamo più nel dettaglio quali sono le pratiche edilizie, a cosa servono e come richiederle.

• Indice contenuti
• Differenziazione tra le varie tipologie
• Descrizione dettagliata di ciascuna tipologia di pratica edilizia
• CILA
• SCIA
• SUPERSCIA
• PdC
• Tempistiche, documentazione necessaria e procedimenti burocratici
• CILA
• SCIA
• SUPERSCIA
• PdC
• Spiegazione del ruolo cruciale dell'architetto nelle diverse fasi delle pratiche edilizie
• Panoramica sugli aspetti legali e contrattuali della collaborazione con un architetto
• Consigli per una corretta redazione del contratto di prestazione

Differenziazione tra le varie tipologie

L’ultima legge di riferimento è il Decreto Legislativo 222/2016 che riorganizza (semplificandolo) il quadro normativo italiano in materia di pratiche edilizie. Il Decreto Legislativo, modificando il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Decreto del Presidente della Repubblica 380/2001) identifica quattro pratiche edilizie:

• CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata;
• SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività;
• SCIA in alternativa al permesso di costruire (SUPERSCIA);
• PdC – Permesso di Costruire.

Per completezza di informazioni dobbiamo fare riferimento anche all’edilizia libera. Come fa intuire il nome stesso si tratta di quell’insieme di interventi per i quali non è necessario richiedere permessi o produrre pratiche edilizie.

Nel corso degli anni diversi lavori per cui prima bisognava richiedere un lavoro sono rientrati nell’edilizia libera e anche per questo è doveroso sottolineare questa tipologia di lavori per chiarire alcuni dubbi.

Esiste anche un’altra distinzione nel campo delle pratiche edilizie: le pratiche onerose e quelle non onerose. Le prime (CILA e SCIA) sono quelle per le quali è necessario prevedere il pagamento al Comune di competenze degli oneri di urbanizzazione e degli oneri di costruzione.

I primi sono i costi relativi ai servizi pubblici, mentre gli altri sono una percentuale, variabile dal 5% al 20%, calcolata sui costi di costruzione.

Descrizione dettagliata di ciascuna tipologia di pratica edilizia

CILA

Regolamentata dall’articolo 6 del Testo unico dell’edilizia, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è il titolo abitativo richiesto per tutti quegli interventi su un immobile che non ne modificano la struttura portante.

Si parla di comunicazione asseverata in quanto viene redatta e firmata da un tecnico abilitato, come un architetto, un geometra, un ingegnere o un perito industriale, nella quale sono indicati i dettagli dei lavori. Con la CILA è possibile iniziare immediatamente i lavori senza dover attendere alcun tipo di verifica o autorizzazione.

A titolo di esempio possono essere eseguiti con la CILA gli interventi di manutenzione ordinaria leggera, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, l’eliminazione delle barriere architettoniche, le opere temporanee per le attività di ricerca nel sottosuolo, le serre mobili stagionali e la realizzazione di pertinenze minori.

Nel caso in cui la CILA non venisse presentata si va incontro a una sanzione di 1000€ che può essere ridotta a 333.33€ se presentata tardivamente, durante lo svolgimento dei lavori.

SCIA

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) si distingue dalla CILA sostanzialmente perché è la pratica edilizia di riferimento per i lavori che coinvolgono le parti strutturali dell’edificio. È quindi richiesta per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo per le parti strutturali e in generale si può considerare questa pratica edilizia quella di riferimento per tutti gli interventi non oggetto della CILA.

Una mancata presentazione della SCIA o una SCIA non conforme comporta la sanzione pecuniaria fissata nella misura del doppio dell’aumento del valore dell’immobile con un minimo di 516€. È possibile prevedere la SCIA in sanatoria per i lavori già avviati e conclusi che può prevedere il pagamento di una sanzione che va da 516€ a 5164€.

SUPERSCIA

La SCIA è la pratica edilizia che in molti comuni sostituisce il Permesso di Costruire. Questa modifica è stata inserita nel 2016 ed è quindi in alcuni casi possibile utilizzare la SCIA anche per quei lavori tradizionalmente oggetto del Permesso di Costruire. Con la cosiddetta SUPERSCIA si possono effettuare interventi di ristrutturazione che determinano modifiche sostanziali, interventi di ristrutturazione urbanistica e interventi di nuova costruzione.

PdC

Il Permesso di Costruire è il titolo abitativo che va prodotto per richiedere l’autorizzazione al Comune per la realizzazione di interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. Rientrano nel campo del Permesso di Costruire i lavori per le nuove costruzioni, le ristrutturazioni che comportano significativi cambiamenti nella struttura e interventi che determinano modifiche alla dimensione totale dell’edificio.

A differenza delle altre pratiche edilizie il Permesso di Costruire va presentato allo sportello del comune e attendere l’autorizzazione dello stesso prima di procedere.

La realizzazione di interventi in assenza di Permesso di Costruire o in sua difformità costituiscono un abuso edilizio per il quale oltre alle sanzioni amministrative (demolizione della costruzione, acquisizione al patrimonio comunale e sanzione pecuniaria) sono previste sanzioni penali quali l’arresto fino a due anni e un’ammenda che può raggiungere i 51645€.

Tempistiche, documentazione necessaria e procedimenti burocratici

CILA

La procedura per produrre e presentare la CILA inizia con il conferimento dell’incarico al tecnico abilitato che si occuperà della verifica dello stato dell’immobile tramite indagini e rilievi. Seguono quindi le analisi delle esigenze del committente con la successiva realizzazione del progetto, la nomina delle figure tecniche e l’inizio dei lavori.

Per presentare la CILA è necessario avere a disposizione il relativo modulo da compilare in tutte le sue parti e allegare i seguenti documenti: relazione tecnica asseverata, relazione sulle prestazioni energetiche (relazione Legge 10), gli elaborati grafici, la stima dei rifiuti prodotti, il progetto degli impianti (laddove previsto), il DURC dell’azienda che esegue i lavori e, se necessario, la delibera di condominio.

Tecnicamente a presentare la CILA al SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) del Comune dovrebbe essere il proprietario dell’immobile o comunque colui che detiene un titolo sullo stesso, ma la prassi è quella che a occuparsi dell’invio sia il tecnico che si occupa della redazione della pratica edilizia. Per l’invio della CILA si possono utilizzare le piattaforme telematiche del Comune o, in loro assenza, la posta elettronica certificata (PEC).

SCIA

Anche in questo caso la documentazione va trasmessa dal proprietario o dal tecnico e prevede la compilazione del relativo modulo, copia dei documenti di identità del proprietario dell’immobile e del tecnico abilitato, la relazione tecnica asseverata, l’elaborato grafico, la planimetria catastale, l’estratto di mappa catastale, la documentazione fotografica dello stato dell’immobile prima dell’intervento, le eventuali autorizzazioni necessarie, il pagamento dei diritti di segreteria e il DURC dell’azienda che esegue i lavori.

Una volta trasmessa la pratica si possono iniziare i lavori che devono essere avviati entro tre mesi da quella data. Trascorsi 90 giorni senza l’inizio dei lavori bisognerà produrre una nuova SCIA. Una volta presentata il Comune ha 30 giorni di tempo per effettuare controlli e verifiche e comunicare eventuali difformità o richiedere ulteriori documenti. Al termine dei lavori (entro tre anni) va presentato il modulo di Comunicazione Fine Lavori SCIA. 

SUPERSCIA

Il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di presentare la SUPERSCIA presso lo sportello unico per l’edilizia competente entro almeno 30 giorni prima l’inizio effettivo dei lavori. Una volta presentata questa pratica edilizia ha validità di 3 anni e al termine dei lavori va comunicata la data di ultimazione degli interventi.

I documenti da predisporre per la SUPERSCIA sono i dati anagrafici del titolare dell’immobile e quelli della ditta, le dichiarazioni relativa alla titolarità dell’intervento, della sua localizzazione, delle opere su parti comuni, la regolarità urbanistica, i tecnici incaricati, il calcolo del contributo di costruzione e il rispetto delle normative in materia di privacy, salute e sicurezza nei luoghi di lavoro.

Per questa pratica edilizia va prevista anche una dichiarazione del progettista all’interno della quale riportare la tipologia dell’intervento, la descrizione dei lavori, i dati geometrici dell’immobile, la strumentazione urbanistica vigente, il superamento delle barriere architettoniche, la sicurezza degli impianti, il contenimento dei consumi energetici e le comunicazioni relative alla sicurezza, alla conformità igienico-sanitaria, alla tutela ecologica e alla prevenzione incendi.

Al termine dei lavori il tecnico abilitato ha il dovere di rilasciare il certificato di collaudo finale che va trasmesso allo sportello unico dell’edilizia competente.

PdC

Nella documentazione del Permesso di Costruire va prevista la compilazione del relativo modulo firmato, l’attestazione relativa al titolo di legittimazione, gli elaborati grafici, una dichiarazione del progettista abilitato che attesti la conformità del progetto ai regolamenti, alle normative e agli strumenti urbanistici.

Una volta depositata la richiesta presso lo sportello unico dell’edilizia entro 10 giorni viene comunicato il responsabile del procedimento che entro 60 giorni avvia l’istruttoria e formula la proposta di provvedimento con allegata una relazione tecnico-giuridica al dirigente.

A questo punto il dirigente può emettere il provvedimento finale (entro 30 giorni) con relativo rilascio del Permesso di Costruire, oppure (entro 60 giorni) richiedere l’integrazione di alcuni documenti che deve essere completata entro 15 giorni per riportare la pratica al Responsabile del Procedimento.

Il Permesso di Costruire ha validità di 1 anno e il completamento dei lavori deve avvenire entro i 3 anni successivi. Trascorso questo tempo va presentata una nuova richiesta.

Spiegazione del ruolo cruciale dell'architetto nelle diverse fasi delle pratiche edilizie

Tra le figure professionali abilitate per la redazione e la presentazione delle pratiche urbanistiche c’è l’architetto. Questi si rivela particolarmente adatto soprattutto per le pratiche più complesse in quanto unisce competenze non solo di progettazione, ma anche urbanistiche e di gestione degli spazi senza sottovalutare le conoscenze in materia di paesaggio, edilizia pubblica e di tutela e valorizzazione del patrimonio storico e artistico.

Inoltre l’architetto è colui che può ricoprire diversi ruoli nelle varie fasi del lavoro. Dal progettista al direttore dei lavori passando per il collaudatore e il responsabile della sicurezza.

L’architetto, quindi, svolge un ruolo decisivo sin dalla prima fase dei sopralluoghi e delle verifiche e in quella della progettazione vera e propria essendo in possesso degli strumenti per la produzione di relazioni tecniche, planimetrie, riproduzioni grafiche, eccetera. Inoltre l’architetto è un professionista che sa e può consigliare il tipo di lavoro da eseguire partendo da quelle che sono le necessità del proprietario dell’immobile.

Questo è un aspetto decisivo in quanto l’architetto aiuta il committente a comprendere, anche tenendo conto delle valutazioni economiche, quali interventi eseguire e quali documentazione richiedere e produrre.

Sempre l’architetto si occupa della redazione e della presentazione delle varie pratiche edilizie e può essere coinvolto nella scelta delle imprese edili cui assegnare i lavori, nella supervisione degli stessi e nella preparazione della documentazione per il collaudo finale.

Insomma, individuando un architetto di fiducia si può avere la certezza di trovare un professionista che seguirà l’intero iter dei lavori, sia dal punto di vista tecnico che burocratico.

Panoramica sugli aspetti legali e contrattuali della collaborazione con un architetto

L’affidamento di un incarico non è esente dalle relative responsabilità. Quelle di un architetto sono sia di natura civile che penale. Dal punto di vista civile interessa tutti i ruoli che l’architetto ricopre per quello specifico lavoro e per essere considerato responsabile civilmente ci deve essere l’esistenza di un nesso di causa ed effetto tra il comportamento dell’architetto e l’evento dannoso.

Tale evento, inoltre, deve essere economicamente valutabile con colpa o dolo per essere considerato tale. A questo proposito è doveroso ricordare come la responsabilità civile dell’architetto riguarda sia quella contrattuale che quella extracontrattuale.

La responsabilità penale, invece, si concretizza quando l’architetto viola le norme del Codice Penale. Gli architetti possono commettere reato sia come cittadini che come pubblici ufficiali quando ricoprono tali ruoli.

Consigli per una corretta redazione del contratto di prestazione

La redazione del contratto di prestazione con affidamento dell’incarico all’architetto è quindi un elemento cruciale cui prestare la massima attenzione. All’interno del contratto è utile che vengano innanzitutto definite tutte le parti coinvolte e le relative responsabilità andando poi a indicare diffusamente e dettagliatamente qual è l’oggetto del contratto e quali sono gli obblighi sia dell’architetto che del committente.

Fondamentale poi si rivela l’indicazione delle scadenze, dei compensi e le relative modalità di pagamento così come le modalità di risoluzione delle eventuali controversie (conciliazione, mediazione, arbitrato).

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