Avvocato per contenzioso sull'occupazione abusiva

Occupazione abusiva e come difendersi

L’occupazione abusiva è quel fenomeno che si verifica quando un soggetto, che non è titolare di un diritto reale o autorizzato dalla legge, viola il diritto altrui su un bene immobile senza consenso o legittimità prendendo il possesso della cosa.

Tale condotta è contraria anche alla Costituzione che tutela la proprietà privata all’art. 42 Cost..

• Indice contenuti
• Come si configura l’occupazione abusiva?
• Cosa fare in caso di occupazione abusiva: Passaggi iniziali
• Come un avvocato può aiutare a risolvere il problema
• Procedura giudiziaria per lo sfratto: Come funziona?
• Costi e tempi per risolvere un caso di occupazione abusiva
• Conclusione

Come si configura l’occupazione abusiva?

L’occupazione abusiva si può configurare secondo varie tipologie in base alla condotta del soggetto o alla qualità della cosa, possiamo distinguere in:

• violazione di domicilio
• invasione di terreni o edifici

La violazione di domicilio è regolata dall’art. 614 c.p. e punisce chiunque si introduca nell’abitazione altrui o di dimora contro la volontà del titolare del bene, anche se clandestinamente o con l’inganno, e prevede la sanzione della reclusione da uno a quattro anni.

La persona offesa può procedere con la querela di parte, ma se il reato è compiuto con violenza su persone o cose la pena è aumentata fino ad un massimo di sei anni e si procede d’ufficio solo se la violenza è su persone.

L’invasione di terreni o edifici è invece una fattispecie di reato differente rispetto alla precedente in quanto può essere commesso da chiunque invada terreni o edifici altrui al fine di occuparli o di trarne un profitto e prevede la sanzione fino ad un massimo di tre anni, oltre la multa fino a 1032 euro; la pena è aumentata e si procede d’ufficio se il fatto è commesso da più di cinque persone o da soggetto armato.

Collegata a questa fattispecie è quella del seguente art. 634 c.p. che riguarda la turbativa violenta del possesso di cose immobili ove l’altrui possesso non è più pacifico.

Questi reati, seppur simili ad una prima lettura, sono differenti tra loro in quanto nella violazione di domicilio vi è il semplice ingresso senza consenso, mentre l’invasione di terreni o edifici, che ha l’ulteriore elemento del possibile profitto, il soggetto che commette il reato viene ad esercitare un potere di fatto che esclude il rapporto preesistente.

Cosa fare in caso di occupazione abusiva: Passaggi iniziali

Qualora si verifichi una delle fattispecie sopra elencate è necessario raccogliere delle prove documentali che possono consistere in foto, testimonianze di persone che hanno assistito al fatto, atti che documentano la violazione.

Per poter procedere è necessaria la querela di parte, cioè sarà il soggetto leso a dover agire per far valere i propri diritti, salvo i casi più gravi. Occorre recarsi presso gli Uffici delle Forze dell’Ordine ed esporre i fatti in maniera chiara e univoca, sarà poi cura del funzionario presente redarre l’apposito verbale.

La persona offesa deve dichiarare le proprie generalità, le modalità del reato, fornire idonee informazioni e documentazioni raccolte in precedenza e sottoscrivere il verbale. Solo in questo modo si potrà procedere all’azione penale. Il termine per presentare la querela è di 3 mesi dal fatto di reato.

L’occupazione abusiva può essere anche diffidata mediante apposita richiesta scritta inviata direttamente verso l’occupante senza titolo che ha lo scopo di avvisarlo delle possibili conseguenze civili e penali se la condotta illegale non cessi entro un termine definito.

Questa lettera può essere inviata anche nel caso in cui il contratto di locazione sia cessato o l’occupante non paghi la locazione. Il termine deve essere ragionevole affinché l’occupante liberi l’immobile nel tempo necessario.

Come un avvocato può aiutare a risolvere il problema

Un legale esperto, come un avvocato, può venire in soccorso in queste situazioni spiacevoli: può elaborare in base agli elementi raccolti la strategia legale più accurata per far tornare il proprietario nel possesso del bene. Oltre la diffida può utilizzare lo strumento civilistico della reintegrazione nel possesso che è esercitabile dai proprietari ingiustamente spogliati, è regolato dall’art. 1168 c.c..

Le azioni da utilizzare possono essere quella della restituzione che può essere esercitata nel caso in cui l’occupante abusivo sia nel possesso della cosa in forza di un titolo invalido o inefficace, oppure quella della rivendicazione in cui vi sia un possesso senza titolo giuridico.

Qualora dopo il provvedimento del giudice l’occupante non dovesse adempiere è possibile ricorrere alla procedura esecutiva del rilascio con cui l’ufficiale giudiziario si recherà nel luogo in cui si trova il bene e immettere nel possesso il proprietario.

Tali condotte illecite hanno risvolti anche sul piano civilistico che possono distinguersi in danno emergente e il mancato guadagno. L’avvocato incaricato si occupa di risolvere queste problematiche e di valutare la stima del danno economico subito, che può consistere anche nel mancato godimento del bene, o deterioramento di questo.

L’ausilio di un avvocato può essere utile anche al fine di determinare il contenuto del contratto di locazione e migliorare la tutela del proprietario che cede in godimento il bene al terzo.

Possono essere previste nel contratto determinate clausole che evitano il ricorso all’autorità giudiziaria o la rendono meno gravosa, tra queste si può citare la clausola risolutiva espressa.

La clausola risolutiva espressa è disciplinata dall’art. 1456 c.c. e nel caso di specie consente di chiedere l’accertamento della risoluzione del contratto per inadempimento, che ricordiamo, deve essere però effettivo, altrimenti è abuso del diritto perché contrario a buonafede. Tale principio dell’esercizio in buonafede è stato anche ribadito in una recente ordinanza della Cass. n. 23287 del 2024.

Procedura giudiziaria per lo sfratto: Come funziona?

Lo sfratto è uno strumento a tutela del proprietario/locatore contro chi sta occupando l’immobile pur non avendone titolo ed ha efficacia di titolo esecutivo. Il requisito essenziale per poter utilizzare questo strumento è la preesistenza di un contratto di locazione.

Il vantaggio di tale procedura è che è più veloce rispetto al rito ordinario e vi si può ricorrere in ipotesi delineate dal legislatore. La procedura di sfratto si avvia mediante un atto di citazione notificato all’occupante/conduttore e in seguito depositato in cancelleria.

All’udienza di convalida si possono verificare diversi scenari, per esempio se il conduttore non compare e non si oppone il giudice convalida lo sfratto e prende subito efficacia.

Qualora il conduttore compaia in udienza e si opponga vi è mutamento del rito che prosegue secondo il rito speciale locatizio. All’udienza di convalida il conduttore potrebbe chiedere il termine di grazia che è previsto dall’art. 55 della legge 392/1978 che consente all’inquilino moroso di avere del tempo ulteriore per poter saldare quanto dovuto, sempre che ne ricorrano dei giustificati motivi.

Altra ipotesi prevista è quella dello sfratto per finita locazione che potrebbe portare lo stesso ad un’opposizione da parte del conduttore per motivi di rito (ad esempio non ha ricevuto la notifica o questa notifica è irregolare). Dobbiamo tenere anche presente che il mutamento del rito obbliga le parti ad avvalersi dello strumento della mediazione e ciò comporta tempi più lunghi per il rilascio dell’immobile.

Costi e tempi per risolvere un caso di occupazione abusiva

I costi per avviare una procedura di sfratto sono diversi, che possono variare da qualche mese fino ad oltre un anno dall’inizio della citazione in giudizio.

Il costo può variare anch’esso da molti fattori che possono spaziare dal tipo di avvocato e dall’importo del debito, in generale può arrivare anche a qualche migliaio di euro.

Novità Decreto 2025

Tale situazione è percepita dai cittadini come di grave disagio sociale, pertanto il Governo ha emanato recentemente un Decreto, denominato “Decreto Sgomberi” che semplifica le lungaggini burocratiche e consente, senza ricorrere al giudice, alle stesse forze dell’ordine di intervenire direttamente e liberare l’immobile se questa sia l’unica abitazione del proprietario.

Conclusione

Riassumendo, l’occupazione abusiva ha rilievo sia sul profilo penalistico che quello civilistico, ma richiede un’azione celere da parte della persona offesa per vedere tutelati i propri diritti per entrambi i profili e ciò può essere fatto tramite l’assistenza di un avvocato che potrà occuparsi anche di redigere la diffida.

Se stai affrontando un caso di occupazione abusiva, contattaci oggi stesso. I nostri avvocati esperti ti guideranno in ogni fase per ottenere lo sgombero e tutelare i tuoi diritti di proprietario.