Servitù di passaggio: diritti e doveri

Servitù di passaggio: tutto quello che c'è da sapere

Le servitù prediali rientrano nel novero dei diritti reali di godimento. Più precisamente, si tratta di un peso imposto su un determinato fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente ad un proprietario diverso dal primo fondo.

Diversamente dagli altri diritti reali, i quali sono caratterizzati da un contenuto tipico, le servitù prediali sono essenzialmente atipiche. Ciò significa che non è possibile per i privati creare diritti reali nuovi, tuttavia, è riconosciuto ai privati servitù dal contenuto più disparato, ovviamente nei limiti di legge.

Nel nostro Codice Civile è possibile distinguere, ad esempio servitù volontarie, servitù coattive (in relazione alla loro fonte), apparenti e non apparenti (a seconda che ci sia un’opera destinata all’uso della servitù o meno), positive e negative (in relazione al loro contenuto), continue e discontinue (a seconda della necessità del fatto dell’uomo per il loro esercizio).

• Indice contenuti
• Cosa si intende con servitù di passaggio
• Quali sono le tipologie di servitù di passaggio
• Chi può esercitare la servitù di passaggio
• In che maniera si costituisce la servitù di passaggio
• Come dimostrare una servitù di passaggio
• In che maniera si mantiene una servitù di passaggio
• Quali spese bisogna sostenere  
• Quando la servitù di passaggio decade o si estingue
• Come si calcola il valore
• Quali sono le servitù irregolari
• A chi rivolgersi per tutelarsi

Cosa si intende con servitù di passaggio

Tra le servitù prediali maggiormente conosciute c’è sicuramente la classica servitù di passaggio.

Si tratta di un diritto reale che consente al titolare di un fondo dominante di passare su un fondo altrui (servente) per accedere al proprio. È bene precisare fin da subito che si tratta di un diritto che inerisce direttamente i fondi e non i titolari degli stessi.

La servitù infatti diventa una vera e propria qualità del fondo, è finalizzata quindi a garantire un miglior godimento del fondo dominante o una maggiore amenità dello stesso.

Pertanto, il diritto appartiene al titolare del fondo dominante solo perché titolare del fondo stesso; ove quest’ultimo dovesse cederlo ad altri, la servitù circolerà con il bene stesso per il cosiddetto effetto ambulatorio delle servitù prediali.

La normativa di riferimento delle servitù prediali è contenuta nel codice civile, e  più precisamente occorre fare riferimento agli artt. 1028-1030 che disciplinano il contenuto delle servitù prediali, contengono la nozione di utilità (aspetto cruciale per le servitù), le servitù a favore di un fondo futuro eccetera.

Un’altra norma importante è l’articolo 1031 del Codice Civile, che disciplina le forme di costituzione delle servitù e le distingue dalle servitù cosiddette coattive, disciplinate puntualmente dall’art. 1032 del codice civile.

Gli artt. 1051-1055 c.c. disciplinano la servitù di passaggio a favore del fondo intercluso, ovvero un fondo che non ha sbocchi d’uscita sulla strada pubblica.

Infine, gli artt. 1072-1078 disciplinano l’estinzione delle servitù prediali mentre l’art. 1079 c.c. regolamenta l’azione a difesa della servitù.

Quali sono le tipologie di servitù di passaggio

Come anticipato, il contenuto del diritto reale di servitù è essenzialmente atipico, ciò significa che una servitù di passaggio può essere completamente diversa da un’altra; in effetti il passaggio da un fondo all’altro può avvenire sia a piedi, sia con i mezzi di trasporto.

Le servitù di passaggio si distinguono in:

• Servitù di passo pedonale;
• Servitù di passo carrabile, che rispetto alle prime hanno un contenuto più ampio in quanto soddisfano l’ulteriore esigenza del trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante.

Dall’esistenza della servitù di passo pedonale non è possibile desumere anche l’esistenza della servitù del passo carrabile (sul punto si segnala la sentenza n.19483 della Suprema Corte di Cassazione del 2018) e che l’accertata impossibilità dell’utilizzo di detta servitù ai fini del transito con i veicoli non determina automaticamente che sia accertata anche l’impossibilità di uso in termini di passaggio pedonale (sul tema si segnala la sent. n.4794 ella Suprema Corte di Cassazione del 2008. 

Infine,occorre precisare che le servitù di passaggio possono essere distinte anche in relazione alla loro fonte, che si divideranno quindi in:

• Servitù di passaggio volontarie, nel qual caso due o più persone decidono di costituire volontariamente una servitù di passaggio a carico di un determinato fondo al fine di accedere ad un altro fondo (per i motivi più disparati, anche solo per maggiore amenità).
• Servitù di passaggio coattive. In questo caso le cose cambiano radicalmente, in quanto la legge prevede l’obbligo a carico del proprietario di un fondo di concedere la servitù di passaggio al proprietario del fondo che non ha accesso alla via pubblica.

Vien da sé che tali servitù nascono nel caso in cui vi sia un fondo intercluso, e a tal proposito vale la pena precisare che la Cassazione ha sottolineato come l’interclusione non debba essere assoluta.

Nel caso in cui un fondo sia in condizioni di inaccessibilità parziale, ad esempio a causa di condizioni naturali del terreno, ma l’altra parte dello stesso avesse accesso alla pubblica via, sarà possibile pretendere la costituzione della servitù di passaggio coattiva (Cassazione n. 18372 del 2004).

Per ottenere la costituzione delle servitù coattive di passaggio è necessario dimostrare che il passaggio sul fondo altrui determina un evidente vantaggio per l’attività produttiva del fondo dominante, di conseguenza la semplice maggiore comodità del fondo dominante non sarebbe di per sé sufficiente ad imporre al vicino l’obbligo di concedere il passaggio.

Infine, occorre precisare che esistono alcuni casi in cui non è possibile chiedere la servitù coattiva di passaggio, si pensi ad esempio ai casi in cui il fondo da attraversare sia un cortile, un’aia, un giardino di una casa.

Il motivo è chiaro, il legislatore ha presunto che in questi casi il pregiudizio arrecato a tali fondi potrebbe essere superiore rispetto al vantaggio che ne trae il fondo intercluso. Si tratta ovviamente di una presunzione semplice in quanto è assolutamente possibile dimostrare che il fondo è assolutamente intercluso e non è possibile, dunque, dargli accesso alla via pubblica in alcun modo.

Chi può esercitare la servitù di passaggio

Sulla questione di chi possa esercitare il diritto di passaggio, la Suprema Corte di Cassazione ha precisato che il contenuto del diritto reale di servitù comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, ovvero sia quelle che il proprietario del fondo dominante riceve in via diretta, ovvero mediante l’esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano in suo nome il fondo, ma anche in via indiretta, ovvero attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione.

In parole povere, la Cassazione ha affermato che il diritto ad usare la servitù di passaggio spetta a chiunque abbia la necessità di recarsi sul fondo dominante, anche se non è il titolare del fondo.

In che maniera si costituisce la servitù di passaggio

Nel nostro ordinamento giuridico la servitù di passaggio ha diverse fonti, ciò significa che può essere costituita in diversi modi. 

La servitù di passaggio può infatti essere costituita attraverso:

• Contratto
• Testamento
• Usucapione
• Destinazione del buon padre di famiglia
• Ex lege
• Sentenza

La dottrina, visti i diversi modi di costituzione delle servitù, come abbiamo visto tende a distinguere tra servitù volontarie, che vengono costituite per atto inter vivos, tramite contratto, tramite atto mortis causa (testamento), per usucapione e per destinazione del buon padre di famiglia, e le servitù coattive nel qual caso invece la servitù nasce in modo coattivo, ovvero anche contro la volontà del titolare del fondo cosiddetto servente.

Occorre però precisare che, nonostante l’aggettivo “coattive”, tali servitù possono nascere anche tramite contratto.

Qualora tale contratto non dovesse stipularsi, la servitù si può comunque costituire con sentenza o con atto dell’autorità della Pubblica amministrazione in specifici casi individuati espressamente dalla legge. 

Come dimostrare una servitù di passaggio

In realtà esistono diversi modi per dimostrare l’esistenza di una servitù di passaggio.

Il metodo più semplice è quello di mostrare direttamente il contratto in cui risulta l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e della servitù prediale. Il secondo strumento invece è quello di produrre il testamento a chiunque sia interessato.

Come anticipato, il testatore può costituire una servitù di passaggio anche tramite testamento, pertanto, esibendo il testamento è possibile provare la costituzione della servitù.

Infine, la servitù può essere provata anche con sentenza dichiarativa del Giudice, infatti, la legge dispone che una volta maturata l’usucapione, che come anticipato è un metodo di acquisto a titolo originario della servitù, essa deve essere dichiarata con sentenza del Giudice.

Inoltre, occorre precisare che i contratti costitutivi di servitù prediali sono suscettibili di essere trascritti nei registri immobiliari, dunque, anche da una visura ipotecaria avente per oggetto i fondi è possibile provare l’esistenza della servitù.

In che maniera si mantiene una servitù di passaggio

Una delle caratteristiche dei diritti reali di godimento sui beni altrui è l’estinzione degli stessi per il non utilizzo protratto per venti anni; in altre parole, se il titolare del fondo dominante non esercita la servitù di passaggio per oltre venti anni, essa si estingue. Conseguentemente al fine di mantenere viva una servitù di passaggio, è fondamentale che il soggetto titolare la utilizzi in modo continuo, o comunque eviti di far trascorrere troppo tempo da un utilizzo ad un altro. 

Quali spese bisogna sostenere

Il proprietario del fondo dominante può effettuare a proprie spese tutte le opere che reputa necessarie per conservare la servitù, a patto che non sia diversamente disposto nel contratto, e nel fare ciò deve fare tutto il possibile per recare il minor disturbo al proprietario del fondo servente.

Tuttavia, occorre precisare che se si tratta di opere di manutenzione o di migliorie che vanno ad avvantaggiare anche il fondo servente, le spese sono a carico non solo del proprietario del fondo dominante ma anche a carico del proprietario del fondo servente.

Le spese andranno in questo caso suddivise in proporzione al vantaggio che ciascuna parte riceve dalle opere stesse.

In ogni caso, il soggetto titolare del fondo servente è tenuto a porre in essere tutto ciò che è necessario per permettere al titolare del fondo dominante l’esercizio della servitù, ad esempio effettuando anche piccoli lavori di manutenzione necessari per poter agevolare il passaggio. Tali spese ovviamente sono a carico esclusivo del titolare del fondo servente.

Quando la servitù di passaggio decade o si estingue

Nel Codice Civile sono espressamente disciplinati di modi di estinzione delle servitù. Le norme contenute nel Codice civile stabiliscono che le servitù di passaggio si estinguono per:

• Confusione, ovvero quando il fondo dominante ed il fondo servente appartengono allo stesso soggetto
• Prescrizione
• Impossibilità dell’uso o per mancanza di utilità della servitù

L’articolo 1073 del Codice Civile dispone che la servitù si estingua per prescrizione quando, come accennato, non se ne usa per venti anni.

Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio.

Come si calcola il valore

Non è semplice calcolare il valore di una servitù prediale di passaggio, questo perché va calcolato caso per caso in relazione alla tipologia dei fondi e delle caratteristiche del passaggio stesso, il quale può riguardare le persone, veicoli etc.

In ogni caso, per calcolare il valore della servitù è necessario munirsi di una perizia tecnica redatta da un professionista qualificato come può essere ad esempio un agronomo, che indichi l’equivalente economico del peso che il proprietario del fondo servente deve sopportare.

Di conseguenza, la cifra così determinata costituirà la base per la richiesta di pagamento dell’indennità per servitù di passaggio da formulare al proprietario del fondo dominante; ovviamente tale valore rappresenta solo un elemento per il calcolo dell’indennità da riconoscere al proprietario del fondo servente; anche la Cassazione ha infatti precisato che l’indennità deve tenere conto, comunque, di ogni altro pregiudizio causato dal transito.

Quali sono le servitù irregolari

Diversamente dalle servitù prediali fino ad ora descritte, le servitù cosiddette irregolari sono delle particolari servitù che conferiscono al titolare un diritto personale a contenuto obbligatorio.

Il titolare del diritto di servitù irregolare ha la facoltà di ottenere un’utilità dal fondo altrui, ad esempio il passaggio, esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio proprio e non di un suo fondo.

La differenza dalla servitù tradizionale è chiara: se questa inerisce due fondi ed ha carattere reale, quella irregolare conferisce solamente ad un soggetto un diritto di credito di natura obbligatoria.

La servitù irregolare è quindi una servitù che conferisce un vantaggio ad un soggetto e non ad un fondo.

Inoltre sono servitù necessariamente temporanee e anche nel caso in cui le parti dovessero stipulare una durata a tempo indeterminato, il contratto sarebbe nullo poiché nel nostro ordinamento non esistono vincoli perpetui.

Classica ipotesi di servitù irregolare è quella di parcheggio a favore di un determinato soggetto, oppure di passaggio a favore di una persona che vuole magari passare sul fondo altrui per i motivi più disparati.

A chi rivolgersi per tutelarsi

Quando si parla di servitù prediali è fondamentale avere al proprio fianco un avvocato specializzato nel settore dei diritti reali.

Spesso infatti non si sa se su un determinato bene immobile ci sia o meno una servitù prediale e questo potrebbe rendere particolarmente pericolosi gli acquisti. Oppure, spesso non si sa se la servitù costituita, anche se irregolare, sia opponibile ai terzi e in quali limiti.

In tutti questi casi potrebbe essere un’ottima idea chiedere il parere di un esperto della materia. Se sei alla ricerca di un avvocato civilista, Quotalo.it è la piattaforma perfetta per te. Grazie al nostro servizio infatti, puoi trovare l’avvocato più vicino a te in pochissimi minuti, ed ottenere la consulenza di cui hai bisogno per tutelare i tuoi interessi.