Il certificato di agibilità: cos'è e come ottenerlo
21 Marzo 2026 - Redazione
Il certificato di agibilità è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e dei suoi impianti. È obbligatorio in diversi casi previsti dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), aggiornato dal D.Lgs. 222/2016 che ha introdotto la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) in sostituzione della vecchia domanda di rilascio.
- Indice dei contenuti
- Cos'è il certificato di agibilità
- Quando è obbligatorio
- Come si richiede: la SCA
- Documenti necessari
- Sanzioni e mancanza del certificato
- Novità del Decreto Salva Casa 2024
Il certificato di agibilità — un tempo distinto in certificato di abitabilità per le civili abitazioni e certificato di agibilità per i locali commerciali — è oggi un documento unico che comprova la conformità dell'immobile ai requisiti di:
- Sicurezza strutturale e antisismica
- Igiene e salubrità degli ambienti
- Efficienza energetica degli impianti
- Superamento delle barriere architettoniche (per i costruttori)
La distinzione tra i due termini è stata eliminata perché la documentazione richiesta era sostanzialmente identica per entrambe le categorie. Dal 2016, con il D.Lgs. 222/2016, la procedura è stata ulteriormente semplificata con l'introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
Quando è obbligatorioAi sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001, il certificato di agibilità è obbligatorio nei seguenti casi:
- Nuove costruzioni (realizzate da privati o da imprese edili)
- Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
- Interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o efficienza energetica
- Cambio di destinazione d'uso con o senza opere
- Compravendita, locazione o donazione di immobili
La SCA deve essere presentata entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori allo Sportello Unico dell'Edilizia (SUE) del Comune competente.
Come si richiede: la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)Dal 2016, in luogo della vecchia domanda di rilascio, si utilizza la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) certifica sotto la propria responsabilità la sussistenza dei requisiti di legge. La SCA va presentata allo Sportello Unico dell'Edilizia (SUE) del Comune.
Dopo la presentazione, il Comune ha 30 giorni per effettuare eventuali controlli. Trascorso tale termine senza comunicazioni, la SCA si intende accettata per silenzio-assenso. Il Comune può richiedere documentazione integrativa, nel qual caso dispone di ulteriori 30 giorni per concludere l'istruttoria.
Documenti necessariLa documentazione da allegare alla SCA varia in base alla tipologia dell'intervento, ma quella di base è la seguente:
| Documento | Chi lo produce | Note |
|---|---|---|
| Ricevuta della richiesta di accatastamento | Proprietario / tecnico | Obbligatoria per nuove costruzioni |
| Dichiarazione di conformità dei lavori | Direttore dei Lavori | Attesta la conformità al progetto approvato |
| Dichiarazione di conformità degli impianti | Azienda installatrice | Ai sensi del D.M. 37/2008 |
| Certificato di collaudo statico | Collaudatore | Obbligatorio per interventi strutturali |
| Certificazione antisismica | Tecnico abilitato | Richiesta in zone sismiche |
| Attestato di Prestazione Energetica (APE) | Tecnico certificatore | Obbligatorio per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti |
| Dichiarazione superamento barriere architettoniche | Costruttore / tecnico | Solo per costruttori, ai sensi della L. 13/1989 |
* Le singole amministrazioni locali possono richiedere documentazione aggiuntiva rispetto a quella indicata.
Sanzioni e mancanza del certificatoLa mancata presentazione della SCA entro i 15 giorni previsti comporta una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro (art. 24, comma 3, D.P.R. 380/2001). Si tratta di una sanzione pecuniaria che non inficia la validità dell'immobile, ma che può complicare le operazioni di compravendita.
In caso di acquisto di un immobile privo di certificato di agibilità, la giurisprudenza attuale ritiene la vendita perfettamente valida, purché l'acquirente sia stato informato dell'assenza del documento. Se il venditore non ha comunicato l'assenza del certificato, l'acquirente può richiedere la riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto per inadempimento (Cass. n. 23157/2019).
Novità del Decreto Salva Casa 2024Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024) ha introdotto importanti semplificazioni anche in materia di agibilità:
- Tolleranze costruttive ampliate (dal 2% al 6% a seconda della superficie utile): le difformità rientranti nelle nuove soglie non ostano al rilascio dell'agibilità
- Sanatoria delle difformità parziali: le variazioni eseguite in corso d'opera non conformi al progetto approvato possono essere sanate con una procedura semplificata, consentendo poi il conseguimento dell'agibilità
- Cambio d'uso semplificato: il cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale non richiede più il permesso di costruire, semplificando anche l'iter per l'agibilità
Per verificare se il proprio immobile rientra nelle nuove tolleranze o per gestire la pratica di agibilità, è consigliabile affidarsi a un geometra o a un architetto esperto in pratiche edilizie.
