Avvocato esperto in diritto immobiliare: cause di contenzioso piu frequenti

Diritto immobiliare: cause di contenzioso più frequenti e come tutelarsi

Sono numerose le cause che ogni anno hanno come oggetto gli immobili e che richiedono la consulenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Che si tratti di vizi occulti scoperti dopo l'acquisto, di abusi edilizi, di inadempimenti contrattuali o di controversie con il mediatore, conoscere i propri diritti e affidarsi a un professionista esperto è fondamentale per tutelare il proprio patrimonio.

• Indice dei contenuti
• Cos'è il diritto immobiliare
• Le cause di contenzioso più frequenti
• Abusi edilizi e Decreto Salva Casa 2024
• Tabella riepilogativa dei contenziosi immobiliari
• Come trovare un avvocato esperto in diritto immobiliare

Cos'è il diritto immobiliare

Nel nostro ordinamento non esiste una definizione precisa di diritto immobiliare: il Codice Civile italiano non contiene riferimenti specifici a questa branca del diritto, pur essendo numerosissime le controversie legali che riguardano gli immobili.

Il diritto immobiliare può essere inteso come quella branca del diritto che si occupa di tutte le questioni legate agli immobili: dalla stipula dei contratti di vendita e locazione, alla gestione delle controversie che possono nascere tra le parti. Gli avvocati esperti del settore immobiliare assistono sia i privati che le imprese in ogni fase del rapporto con un bene immobile.

Le cause di contenzioso più frequenti

Il diritto immobiliare è uno degli ambiti in cui si registra il maggior numero di contenziosi. Di seguito le cause più frequenti che portano alla necessità di rivolgersi a un avvocato specializzato.

Diritto del mediatore alla provvigione

Il diritto del mediatore alla provvigione è disciplinato dal Codice Civile. Il mediatore ha diritto a un pagamento da entrambe le parti quando l'accordo è andato a buon fine, a condizione di aver agito in maniera imparziale e di aver svolto un'attività che sia stata causa efficiente del successo dell'affare.

I contenziosi nascono quando il mediatore ritiene di aver diritto alla provvigione e le parti ritengono invece che il suo operato non abbia contribuito alla conclusione dell'accordo. Da segnalare che il Collegato Lavoro 2024 ha soppresso l'obbligo di indicare nel rogito notarile l'importo della provvigione pagata al mediatore, semplificando le formalità dell'atto di compravendita.

Vizi dell'immobile

Moltissimi contenziosi immobiliari riguardano i vizi dell'immobile, che possono presentarsi sia nella compravendita (vizi dell'immobile venduto) sia nella locazione (vizi dell'immobile locato).

Si parla di vizi occulti per identificare i difetti non segnalati al compratore prima della conclusione della vendita. Non tutti i vizi hanno rilevanza giuridica: deve trattarsi di un difetto che riduca in maniera significativa il valore dell'immobile o che non consenta di utilizzarlo per lo scopo per cui è stato acquistato.

L'articolo 1669 del Codice Civile include tra i vizi gravi quelli che riguardano l'impianto idraulico, l'impianto di riscaldamento e l'impianto fognario. I vizi scoperti dopo l'acquisto devono essere denunciati entro 8 giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla scoperta stessa.

Inadempimenti contrattuali

L'articolo 1218 del Codice Civile stabilisce che il debitore che non esegue correttamente la prestazione deve risarcire il danno, salvo che riesca a dimostrare che l'inadempimento sia dovuto a causa a lui non imputabile. Tuttavia, se l'inadempimento ha scarsa importanza, non può portare alla risoluzione del contratto (art. 1455 c.c.): è necessario che si tratti di gravi inadempimenti.

Il risarcimento può essere richiesto per danno emergente o per danno da lucro cessante, nel rispetto dei termini di prescrizione (da un minimo di 2 a un massimo di 10 anni a seconda dei casi).

Tutela della proprietà immobiliare

Le azioni a tutela della proprietà immobiliare — dette anche azioni petitorie — comprendono: l'azione di rivendicazione, l'azione negatoria, l'azione per apposizione di termini e l'azione per il regolamento di confini. A queste si aggiungono le azioni possessorie (azioni di spoglio e di manutenzione), esercitabili solo dal possessore dell'immobile.

Risarcimento danni per recesso del committente

Secondo l'articolo 1671 del Codice Civile, il committente può recedere dal contratto di appalto in qualsiasi momento, a condizione di mantenere indenne l'appaltatore da tutte le spese sostenute, i guadagni mancati e i costi dei lavori già eseguiti. Il recesso è libero, ma può generare contenziosi quando le parti non concordano sull'entità dell'indennizzo. Questo accade frequentemente durante le ristrutturazioni edili.

Assistenza nelle fasi di compravendita

Durante la vendita o l'acquisto di un immobile è opportuno essere supportati da un avvocato che possa offrire assistenza e consulenza legale in ogni fase: dalla verifica della documentazione urbanistica e catastale, alla redazione del preliminare, fino al rogito notarile. Questa assistenza riduce significativamente il rischio di contenziosi futuri.

Abusi edilizi e Decreto Salva Casa 2024

Un contenzioso immobiliare può nascere anche per abusi e reati edilizi. Secondo il nostro ordinamento, chiunque commette un abuso edilizio è punito sia penalmente sia con una sanzione amministrativa. L'abuso si configura quando viene realizzata un'opera senza autorizzazione o quando il risultato finale è difforme da quanto autorizzato.

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha introdotto importanti novità che incidono direttamente sui contenziosi immobiliari:

• Nuove tolleranze costruttive: difformità fino al 2% delle misure previste dal titolo abilitativo (per unità sopra i 500 mq) e fino al 6% (per unità sotto i 60 mq) non sono più considerate abusi edilizi, se realizzate prima del 24 maggio 2024.
• Sanatoria delle difformità parziali: è ora possibile regolarizzare scostamenti dimensionali contenuti che in precedenza impedivano la commerciabilità dell'immobile.
• Impatto sulla compravendita: molti immobili con piccole irregolarità storicamente non vendibili possono ora essere sanati e ceduti, riducendo i contenziosi legati alla scoperta di difformità post-rogito.

È tuttavia importante sottolineare che il Decreto Salva Casa non introduce un condono generalizzato: gli abusi di maggiore entità restano soggetti a demolizione o sanzione. Prima di acquistare un immobile con difformità, è sempre consigliabile verificare con un professionista se la sanatoria è effettivamente applicabile al caso specifico.

Tabella riepilogativa dei contenziosi immobiliari

Come trovare un avvocato esperto in diritto immobiliare

Per risolvere le cause di contenzioso immobiliare e tutelare i propri diritti è fondamentale affidarsi a un avvocato specializzato. Tramite Quotalo è possibile individuare rapidamente i migliori avvocati esperti in diritto immobiliare nella propria zona, mettersi in contatto con loro e ricevere un preventivo chiaro sui costi della consulenza professionale.